优化政策“应出尽出” 房地产发展新周期将至
水泥 证券日报 2023-12-22
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2023年，房地产市场在顶着巨大下行压力前行的同时，也迎来了政策面更为积极的支持举措。在一系列供需两端政策优化调整作用下，“稳预期”特别是稳定房地产市场预期已经初显成效。
日前召开的中央经济工作会议强调，“明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。针对房地产领域，会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
“稳中求进”
政策力度及深度层层推进
对于正处在深度调整中的房地产市场来说，稳预期是重中之重。从短期来看，如何妥善解决当前房企面临的流动性问题，满足房企合理融资需求，成为重要抓手之一。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产发展新模式的构建并非一蹴而就。从目前来看，行业销售数据总体处于低位、一些房企仍存在流动性风险，因此，唯有“先立后破”，才能真正推动旧模式顺利过渡到新模式。
从保项目、保交付到保主体，今年以来，重磅会议及监管层发声中频频强调对房地产企业的融资支持，政策力度及深度层层推进，各项政策“应出尽出”，引导市场预期向稳向好。尤其是“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的要求，为房企融资注入了更多信心。
10月底召开的中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”；11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开的金融机构座谈会再次强调，要坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；中国人民银行等八部门在11月份联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》，提出“合理满足民营房地产企业金融需求”，强调要从民营企业融资需求特点出发，着力畅通信贷、债券、股权等多元化融资渠道。
银行方面迅速响应，一方面采取一对一走访的形式与房企深入交流，共商新形势下房地产行业银企合作新思路，另一方面通过举办房地产企业代表座谈会，开展“面对面”的业务交流。
11月份以来，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等主要银行向民营房企投放房地产开发贷款300多亿元。另有多家银行正加快推进已批复民营房企贷款落地，并加大了项目储备力度。
中指研究院企业研究总监刘水认为，近期金融机构对民营房企发放的贷款在增加，预计后期对民营房企的贷款投放力度会继续加大。
企业对政策端的发力有着最为深切的感知。某大型房企内部人士接受《证券日报》记者采访时表示：“今年确实能感受到政策上对于房企融资的支持，我们可以通过直接或间接的方式获得一定额度的保交楼贷款，缓解资金压力。”
严跃进认为，在房地产供求关系发生重大变化、房企债务压力较大的情况下，要首先做好“稳定房企现金流”等工作，这也是平衡好房地产市场“稳”与“进”关系的核心关键。
“以进促稳”
多城优化措施落地
从今年购房政策的“工具箱”来看，范围“扩展”、内容“深化”成为最大特点。
继7月24日召开的中共中央政治局会议明确提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”“适时调整优化房地产政策”后，一系列超预期购房政策相继出台。
比如，在此前“认房不用认贷”政策、商业贷款利率下调、延续实施支持居民换购住房有关个税政策等基础上，一线城市也将购房政策的优化瞄向了降首付及调整普通住宅标准。
具体来看，12月14日，北京、上海在同日官宣调整普通住房认定标准、优化差别化住房信贷政策，包括下调最低首付款比例和商业性个人住房贷款利率下限。此前的11月份，深圳已经明确降低二套房首付比例、优化普宅认定标准。广州则从9月份开始，陆续对首付比例、房贷利率、限购条件等政策进行优化调整。
此前的“认房不用认贷”政策，更多是意在推动改善性需求和置换需求释放，虽然在一定程度上降低了支出成本，但对于一线城市来说，受限于执行多年的普通住宅标准，并未完全实现降低购房门槛的目标。
以北京为例，在此次普通住宅标准调整前，遵循的是2014年发布的普通住宅标准，与当前的房地产市场实际情况存在明显差距。《证券日报》记者从北京市住建委获悉，此次调整后，北京市的普宅占比将提高至七成左右，届时，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。另外，此次下调最低首付款比例也降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足改善性住房需求，对于刚需购买者来说亦是重要利好。
据中指研究院监测数据，购房新政落地后，北京新建商品住宅成交套数由12月14日的132套，增至此后两日的242套和283套。
“整体上看，此次北京、上海大力度优化购房政策，符合市场预期，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，是‘以进促稳’的重要举措。”中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，从市场趋势来看，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。而北京、上海房地产市场预期的好转，有望进一步提振整体市场信心，推动全国房地产市场加快筑底企稳。
“先立后破”
加快构建房地产发展新模式
“唯有做好‘稳’和‘进’的工作，‘立’和‘破’的工作才有顺利开展的市场环境。”在严跃进看来，稳定房地产市场，是“先立”和“后破”相关工作顺利衔接的重要基础。
从今年中央经济工作会议明确的2024年房地产领域重点工作内容来看，“积极稳妥化解房地产风险”，是让房地产行业回到平稳发展轨道的关键一环，体现了“稳”与“进”的关系。而“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，则是行业“先立后破”的关键。
中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，短期来看，房地产市场的稳定有赖于解决好房企面临的流动性等问题，但从中长期来看，房地产市场的稳健发展则需要加快构建新发展模式，积极推动房地产企业转型。
从房企角度而言，未来需从四个方面推动全面转型：一是开发模式从“三高”模式向轻重并举的“开发+持有”模式转型；二是盈利模式从增量开发盈利向增加开发、存量更新、保障性住房建设、产业链上下游轻资产业务综合盈利模式转型；三是融资模式从高负债向多元化模式转型；四是目标模式从追求规模快速扩张向品牌品质提升转型。
如果说，构建房地产发展新模式，是房地产行业“先立后破”的总体要求，那么，中央经济工作会议提出的加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，无疑是衔接“稳中求进”与“先立后破”的重要抓手，即“以进促稳”。
叶银丹认为，要加大政策支持力度，积极鼓励房地产企业参与保障性住房建设项目，既缓解城投企业在保障性住房建设方面的压力，同时也给房地产企业转型提供机会。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，总的来说，“三大工程”既是拉动投资的重要引擎，也是构建新发展模式、形成多元住房供给体系的关键一环。预计2024年中央将加大对“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放补充抵押贷款，提供中长期低成本资金等。
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