房地产融资“白名单”加速保交房：项目准入标准与实效分析
水泥,混凝土 羊城晚报 2024-05-28
房地产融资“白名单”机制旨在精准支持合理融资需求，推动保交房。项目需满足在建、抵押物匹配、贷款监管等条件才能入选。目前，全国已审批通过9350亿元人民币的贷款金额，但部分房企反映实际落地效果有差距。专家建议应加快放款速度，保障金融机构权益，同时推进保交房工作。
羊城晚报记者 徐炜伦
今年1月，国家金融监管总局、住房和城乡建设部联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，提出精准支持房地产项目合理融资需求，要求各城市提出可以给予融资支持的房地产项目名单，并向金融机构推送。
此后，房地产融资协调机制快速落地，上述名单亦被称作房地产项目融资“白名单”。在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍商业银行对“白名单”房地产项目的支持政策。据悉，截至5月16日，全国商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元人民币。
这一机制如何运作？哪些项目可以被纳入“白名单”？业内专家指出，项目融资“白名单”意义重大，事关保交楼、稳民生，商业银行应加快贷款审批的放款速度。
政策：有完工计划的项目才有望进入“白名单”
房地产项目“白名单”第一笔贷款于1月30日落地在广西南宁，当地向金融机构推送了首批107个房地产项目“白名单”，当天消息发布显示，已有项目获得3.3亿元开发贷款。随后，重庆、昆明、广州等地陆续梳理出“白名单”，并提出融资需求，向各大银行进行推送。
综合各地“白名单”发现，其中的支持对象均为具体的房地产项目，而非企业本身。据业内人士透露，能够获得融资支持的项目需要满足5个条件：项目处于在建施工状态，包含项目短期停工但资金到位就能复工建设和交付的项目；具有与融资额基本匹配的抵押物；明确贷款主办银行，并接受贷款资金封闭监管；预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；已有初步的贷款使用和项目完工计划。
中指研究院企业研究总监刘水分析：“对‘白名单’中的项目，商业银行将根据项目状况及融资支持的标准进行评估。一方面，对资产负债合理、还款来源有保障的项目，银行将优化审批流程，缩短审批时间，融资贷款会尽快落地见效；另一方面，对暂时资金困难但能保持资金平衡的项目，也会灵活给予新增贷款支持。”
效果：部分项目已获融资支持，也有房企盼贷款落地
在国务院政策例行吹风会上，肖远企介绍，对“白名单”项目的支持政策包括：建立绿色通道；做到应贷尽贷；同时，对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理，项目间资金不混同，项目资金严禁挪作他用，确保资金用于保交付。具体而言，对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。在控制风险的前提下，可以采取新增贷款、存量贷款展期，以及发放并购贷款等多种方式予以融资支持。贷款金额要与项目建设周期匹配，要覆盖项目建成交付的资金缺口，推动项目竣工交付。
进入“白名单”内的项目有望得到融资支持，也意味着购房者选择入手这些“白名单”项目会拥有更多安全保障。
当前，多家房企纷纷公布旗下“白名单”项目。旭辉集团公布，1-4月，68个项目入围“白名单”，其中29个已获融资支持，全国交付28城37个项目超1.6万套新房。金科股份称，截至4月底，已有82个项目入围“白名单”，涉及十余个省份，部分项目已开始对接融资，并获得银行支持。
碧桂园集团表示，截至3月15日，旗下已有272个项目被纳入“白名单”，已获融资支持金额达17.32亿元。在4月7日该集团管理会议上，碧桂园集团总裁莫斌进一步强调将争取更多项目进入“白名单”。
不过，也有一些房企称效果有落差。据《每日经济新闻》报道，部分房企获得授信与实际落地差距较大。一家有超过40个项目入围各地“白名单”的房企相关人士称，他们只有零星几个项目贷款落地；另有两家出险房企人士表示，他们公司旗下也有数十个项目入围各地“白名单”，但至今未有落地的消息。
专业机构克而瑞表示，从短期来看，当前房地产行业风险仍在出清的过程中，商业银行在具体实操中不可避免要进行风险管控，预计银行对于此类贷款投放仍保持相对谨慎。
专家：既要应放尽放早放，也应保障金融机构合法权益
当前，海南、湖南、湖北等多地第二批“白名单”项目加速报送。截至4月22日，广东监管局辖内银行机构已为两批次“白名单”的245个项目提供授信约737亿元，已发放184亿元，项目数和授信规模均居全国前列。在协调机制推动下，一些原本可能停工但已部分销售的项目得到资金支持，有力支持了房地产项目建成交付。
广东省房地产行业协会会长王韶指出，房地产行业风险仍未出清，债务刚性兑付压力与日俱增，项目融资“白名单”意义重大，事关保交楼、稳民生。同时，王韶表示：“据企业反映，尽管‘白名单’涵盖范围加大、落地速度加快，但银行实际放款项目数量明显少于住建部门报送量，已放款资金体量相比融资需求也有落差，涉险企业项目仍无法获得融资支持。”对此，他认为，“白名单”要做到应放尽放早放，明确各方责任边界，通过完善的尽职免责机制，才能保障金融机构的合法权益，促进放贷积极性，尽快稳定市场主体，防止风险蔓延。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，会议提出要打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产融资协调机制，不仅是房地产管理新模式，也是推进保交房重要抓手。其最大的特性是，有效地将企业风险和项目风险隔离，以具体项目为载体，从而将城市政府属地责任、房企主体责任、银行对合理融资需求要予以满足的责任等，通过融资协调机制落地。
此外，李宇嘉认为，金融机构的权益也应当得以保障。“一方面，对于资金能平衡的（或者有后续货值启动、有其他项目平衡、追回资金等），纳入‘白名单’给予融资支持，实现‘应进尽进’‘应贷尽贷’。另一方面，穷尽所有手段都无法实现资金平衡的、资不抵债的项目，要进入司法处置程序，该破产的破产、该重组的重组，不能强迫金融机构提供信贷支持，最后损害金融机构的权益。”（羊城晚报）
【编辑:苏亦瑜】
原标题：房地产融资“白名单”如何推动保交房？
投稿：news@ccement.com
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