2024年房地产行业 需谱好“四部曲”
水泥 证券日报 2023-12-28
又逢年末，新春将至。为适应供求关系发生重大变化的新形势，2024年房地产行业会如何走？
在笔者看来，2024年，房地产行业仍需从统筹防范化解风险、保交楼、稳市场和构建新发展模式出发，谱好转型调整期的“四部曲”，加快引导房地产行业及产业链上下游企业经营回归正轨，促进行业平稳健康发展。
用“一盘棋”思维统筹防范化解风险，是重要任务。2023年，房地产市场总体呈现“前高中低后稳”走势，整体销售不及预期，叠加2024年偿债小高峰将再度来临，部分房企仍有触发债务违约、退市、破产重整等风险的可能。如何进一步优化相关金融政策，稳妥处置房地产风险，是2024年的重要课题。
得益于2022年底以来，信贷、债券、股权“三箭齐发”，商业信贷、债券融资等多样化金融工具支持力度加大，重点融资渠道堵点得到有效疏通。2024年，仍需进一步协调多方市场主体，创新融资工具，一视同仁满足房企合理融资需求，持续压降部分房企短期偿债压力，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。与此同时，更要关注房地产行业上下游产业链风险，遵循“早发现早防范早处置”原则，防范房地产行业“三角债”蔓延。
扎实推进保交楼工作是恢复市场信心的关键钥匙，仍需持续有力落实。国家统计局数据显示，2023年前11个月，房屋竣工面积65237万平方米，增长17.9%。这是好现象。保交楼稳步推进，是稳民生和修复市场信心的关键着力点。2024年，相关部门仍需进一步协调金融机构、开发商以及供应链等各方资源，凝心聚力推动保交楼进程。
就实操层面而言，通过代建代管、合理化监管增量及预售资金、引入AMC（资产管理公司）盘活资产、加大现房销售试点范围等多种方式，确保项目按期且有质量地交付，夯实购房者信心，切实提振行业信心。
满足住房需求类支持性政策，仍有发力空间。围绕恢复购房者预期开展工作，是重塑房地产行业发展信心的关键。2023年，多地共计出台700余次支持性调控政策，持续提振市场信心。
2024年的楼市调控更需要差异化的精细政策，比如，对于置换类的改善需求，可以从信贷、交易等多方面提供便利；在存量交易占比较高的城市，注重激活二手房交易活跃度，进而带动新房消费需求释放；在三四线城市，可以通过发放补贴和税费优惠等措施，结合春节假期做好返乡置业的配套服务，承接一二线城市楼市外溢购买力。整体而言，未来在降低购房成本、购房门槛等方面仍有优化空间。
构建房地产发展新模式，系“治本之策”。自2021年中央经济工作会议首次提及“探索新的发展模式”以来，构建房地产新发展模式的进程不断向前推进，方式也逐步明确。
从行业层面而言，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，是新模式的发力点。对房地产企业来说，则意味着核心之一是低负债、稳杠杆、重运营，业务重心从前端开发向后端运营服务转移，完成从开发商到运营服务商的角色转变。
当然，新发展模式尚需不断探索，但可以预见的是，2024年，“三大工程”将是政策发力的主要方向，会对稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。告别粗放式发展，放下包袱，出清风险后，房地产行业将迈入全新发展阶段。
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