规划先行联动发力 我国积极稳步推进城中村改造
水泥 经济日报 2023-11-17
中央金融工作会议提出要加快“三大工程”建设，意指保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展制定配套政策、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房和城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。
住房和城乡建设部有关负责人介绍，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。第一类，符合条件的实施拆除新建；第二类，开展经常性整治提升；第三类，介于前两者之间的实施拆整结合。
规划先行联动发力
在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，是党中央、国务院审时度势作出的重大决策部署，对消除各类安全风险隐患、改善居住条件、优化住房供给结构、完善城市功能、拓展城市发展空间、促进经济增长和城市高质量发展等具有十分重大的意义。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，超大特大城市遗留的城中村，建筑密度大、违章建筑多、基础设施与配套设施薄弱、生态环境差，人口密集、产权关系复杂、利益主体多元，是块难啃的硬骨头，既面临整治难、拆迁难、安置难等问题，又面临资金投入大、占用时间长、平衡难度大等挑战。因此，城市政府、村集体经济组织、村民等要进一步形成共识，认真做好前期谋划工作，强化工作联动，形成合力，稳扎稳打，有序推进。
一些城市已经积累了不少好的经验做法。如自2014年以来，上海积极稳步探索，不断完善机制，逐步健全政策体系，扎实有效推进城中村改造。一个较为突出的经验是注重统筹谋划，持续加强政策供给。
上海市房地产科学研究院院长严荣介绍，上海开展了多次调查摸底，掌握了城中村的总量、分布和规模等情况。截至2022年底，上海市共批准62个城中村改造项目，还需要改造的城中村点位近700个，涉及11万户农户。在摸清底数的基础上，上海提出用10年左右时间完成城中村改造任务，为此制定了城中村改造总体思路、三年行动计划和年度改造计划。
严荣介绍，针对城中村改造环节多、周期长、要求高、操作性强等特点，上海市有关部门专门研究制定了多项配套性的工作指引，包括项目认定、规划土地管理、实施方案备案、全过程管理、环境综合整治等内容。
推动城市高质量发展
积极稳步推进城中村改造意义重大，能够在有效扩大内需方面发挥重要作用。
中国住房和房地产研究院专家委员会委员王锋认为，据估计，全国21个超特大城市城中村改造可以产生直接投资超过10万亿元，带动其他投资超过15万亿元，合计超过25万亿元。以深圳为例，深圳市城中村改造已实现固定资产投资约7000亿元，促进了经济高质量发展，提高了土地节约集约利用水平，保障了城市发展空间；通过拆除并新建，规划增加120所学校、300所幼儿园和280家社康中心，配建650万平方米保障性住房，改造后公共服务设施水平显著提高，市政交通基础设施承载能力不断增强，城市功能更加完善。
积极稳步推进城中村改造，将有效解决超大特大城市工薪阶层、低收入群体、新市民住房需求。王锋介绍，深圳市城中村居住用地承载了约1000万人口，占全市实际管理人口一半左右。城中村居住人口多、人口密度大、平均年龄小。通过城中村拆迁改造，优化空间布局，城中村人口密度可以得到一定程度纾解，并吸引更多城市工薪阶层入住，不断改善城市居民居住水平和质量；对规划保留并通过综合整治改善居住环境的城中村，各类中小户型住宅数量和品质都将明显提升，将吸引更多新市民、青年人入住。此外，深圳市还将城中村整治提升与保障性租赁住房筹集相结合，在保持租金基本稳定前提下，通过专业化、规模化、品质化改造提升，大量收储筹集城中村住宅用作保障性租赁住房并长期租赁，将有效解决新进入城市的工薪阶层、低收入群体的住房困难。
在城中村改造过程中，应兼顾产业发展问题。中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员柴强认为，城中村改造应处理好产业搬迁和引入优质产业之间的关系。城中村中的产业主要为建材市场、农贸市场、批发市场、仓库，以及家具、服装、日用品等小型加工业。政府应摸清城中村产业情况，进行分类，视情况予以搬迁、就地升级、保留等。
柴强认为，城市政府在摸清城中村产业情况的基础上，对需要搬迁的产业应做好产业先行搬迁，安排好产业转移承接园区，有序疏解在城中村集聚的产业。充分发挥龙头企业在产业转移中的示范带动作用，妥善做好人员分流安置、产业转移等工作。根据城市产业发展规划，在城中村改造中合理安排产业布局，引入优质产业项目，努力发展各种新业态，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户的创业需求。
多举措加大支持力度
专家学者建议，积极稳步推进城中村改造，需要加大政策支持力度，把切实保护好村民合法权益、有效激发社会资本参与开发经营的积极性、促进区域可持续发展放在更突出位置，真正把好事办好、实事办实，形成村民“愿意改”“愿意整治”、企业“愿意投资”的局面。
虞晓芬建议，应加大城中村改造用地规划创新支持。鼓励实施区域统筹和成片开发，推广杭州、成都等地的城中村改造经验，提高项目资金综合平衡能力。
柴强认为，城中村改造要处理好村民、村集体、政府和实施主体之间的关系。在改造过程中，应听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征收补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民的知情权和参与权。应先行安排安置房项目供地和建设，提升安置房规划设计和建设管理水平，确保安置房在合理工期内建成，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用。
王锋建议，对城中村改造应加大资金保障力度。加大对城中村改造项目预算、财税等方面的政策支持力度，完善城中村改造税费支持措施。
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