烂尾6年的民生工程如何用1年实现“保交楼”
混凝土 新华每日电讯 2024-02-05
在重庆市永川区朱沱镇，一个本应2015年交房、用于安置数千名征地拆迁群众的楼盘项目，因原开发商资金链断裂自2017年开始停工。当地政府虽想方设法助其复工，但由于原开发商濒临破产、资金存在缺口、债务纠纷而烂尾。
民生工程不能沦为“民怨工程”。2022年底，永川区引入战略投资方，解决各方矛盾，今年1月顺利将房屋交付给征地拆迁群众。
烂尾6年的民生项目如何仅用1年就“起死回生”？这一样本案例对当前保交楼有何借鉴启示？新华每日电讯记者对此进行了调查。
民生工程为何烂尾6年？
永川区朱沱镇紧邻长江，地处重庆市中心城区西部、成渝地区双城经济圈之间，交通区位优势明显，常住人口超过10万人，是国家级高新区——永川高新技术产业开发区（简称永川高新区）的重要组团之一，聚集了一批工业企业。
十多年前，随着工业化、城镇化的快速推进，朱沱镇征地拆迁群众数量持续增加，急需修建安置房小区。朱沱镇相关干部介绍，由于当时征地拆迁体量大、投入大，由政府出资建设安置房小区存在资金困难。
为减轻财政负担、尽快安置好拆迁群众，2012年当地政府与一家民营房地产开发商合作，由其先出资开发建设占地74.4亩的“港城花园”楼盘项目，一二三期房屋共2000多套，配套商铺2万多平方米，建好后再由政府整体回购，以低于市场价的优惠价格出售给征地拆迁群众，剩余房屋以市场价格正常销售。
2013年10月，“港城花园”项目启动建设。按当时投资协议，一二期房屋应于2015年6月完工交付。然而，由于原开发商经营不善，项目动工不久后资金链出现问题直至断裂，施工难以为继，交房一再延期。
鼎泓置业发展有限公司（简称鼎泓置业公司）副总经理华昊、永川高新区建设有限公司（简称永高新建设公司）总经理谷照高介绍，作为当地重要的民生工程，为让“港城花园”项目赶上施工进度，当地政府曾给予大力支持帮扶，陆续支付开发商工程款、土地回购款等4.1亿多元。尽管如此，因开发商债务问题，施工断断续续，2017年12月该项目彻底停工。
项目停工，开发商与银行、承建方、材料供应商等产生一系列债务纠纷，被多家债权人起诉，该项目土地、房屋等资产被司法查封冻结。项目施工方广西达成建业建设有限公司（简称广西达成）项目部经理杨晓波告诉记者，开发商欠企业工程款达7000多万元，企业又被下游的材料供应商告上法庭。
此后，永川区委、区政府虽想方设法争取项目复工，但由于该项目诉讼缠身，仍有数亿元的资金缺口，政府已无力直接帮扶；同时，当地试图通过引入新的开发商盘活项目，也因没有盈利空间，无人愿意接盘，致使该工程烂尾长达6年。
实施一揽子债务重组举措
“港城花园”项目烂尾6年间，除部分征地拆迁群众有自购住房外，数千名群众只能安置在朱沱镇公租房、廉租房中。
面对“谁来干”“钱从哪来”“债务纠纷乱麻”三大难题，2022年末，永川区委、区政府组建工作专班反复调研，认为只有引进新的战略投资者盘活资产、债务重组，方能破局。
在原开发商已无力复工、无民营企业愿意接盘的情况下，国有企业彰显出了责任和担当。
近年来，永川区大力推进国企改革攻坚、园区开发区管理体制改革攻坚、政企分离改革攻坚、国有资产盘活“三攻坚一盘活”，整合组建永川高新技术产业投资发展集团有限公司（简称永高新集团）。通过发展壮大，永高新集团具备了房地产开发、工程建设等资质。
因此，由永高新集团的子公司鼎泓置业公司协议收购“港城花园”项目资产成为新业主，负责该项目整体运营；由另一家子公司永高新建设公司作为项目代建方，负责楼盘建设管理。
复工资金如何筹集？永川区采取分期投入、滚动回款、盘活资产的方式解决。
尽管完全建成“港城花园”项目资金缺口较大，但项目停工时，一二期主体工程已经完工，只需再投入部分资金就能实现交房回款，回款后又能投入到三期项目建设。
同时，该项目处于朱沱镇城区核心位置，待群众入住后有了人气，商铺也能出售回款，进而可以盘活存量资产。因此，鼎泓置业公司筹集资金1.3亿元，用于一二期交房建设。
有了资金，还需解开一系列债务诉讼纠纷，解除资产查封和抵押，才能复工。
永川区重点遗留问题处置领导小组办公室干部唐忠远说，如果楼盘继续烂尾，各债权人查封的土地、房屋等资产无法变现清偿债务，就是“零和博弈”。只有楼盘建好了、资产盘活了，才能最大限度降低债权人的损失。
秉持这一理念，永川区工作专班干部赶赴多地与银行等主要债权人沟通，在司法机关的大力支持下，部分债权人对欠款利息等进行了一定减免，最终同意协商解决债务纠纷。
在征得主要债权人同意后，清偿债务仍需1.5亿元资金。永高新集团与原项目施工方广西达成商定，由广西达成先垫资1.5亿元清偿债务尽快实现资产解封，后续工程施工仍由其负责，待交房回款后按协议支付工程款。
仅用1年顺利交付实现多方共赢
经过几个月努力，2023年5月项目新投资方、复工资金、债务等问题全部解决，烂尾6年的安居工程终于复工。
鼎泓置业公司接管后，将项目更名为“鼎泓·天河观澜”，与永高新建设公司通力合作，着力解决水电气、消防等方面施工验收难题，确保工程施工进度。
经过8个月的紧张施工，2023年12月25日“鼎泓·天河观澜”一二期共1512套房屋完工，向1200余户、5000多名征地拆迁群众集中开放，并制定公正公开选房、接房方案。今年1月，这批新房正式向村民交付，永高新集团还新成立重庆鼎泓物业服务有限公司，进驻小区开展物业管理。
“鼎泓·天河观澜”的交付，不但解决了困扰当地多年的重大民生问题，还有效化解了债务纠纷，推动了相关企业脱困。杨晓波说：“如果楼盘继续烂尾，公司7000万的工程欠款肯定是拿不回来了。待三期项目完工结算后，企业可基本拿回工程欠款，实现少亏损甚至不亏损。”
据介绍，目前三期商品房、商业门面正在紧张施工，经测算后期工程建设企业还需要投入2.7亿元，从目前的市场价格看，三期商品房、商铺的销售回款可基本与国资投入持平，实现了民生效益、社会效益与经济效益的统一。
业内人士认为，烂尾6年的民生项目仅用1年就“起死回生”，原因在于当地党委政府不是简单地通过行政手段，对烂尾项目进行“输血式”抢救，而是通过“法治化、市场化”的债务重组方式实现了多方共赢。同时，当地政府通过整合组建专业化的国有企业，让国资国企在关键时刻承担起了社会责任。
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