部分城市土拍升温，多地现新“地王”，市场分化加剧
混凝土 证券时报网 2024-04-03
部分一二线城市出现“地王”，核心城市优质地块受追捧，但全国土地市场分化显著，底价成交地块占比超过七成。房企投资聚焦热点城市，土拍规则调整可能加剧分化。市场依赖楼市销售恢复，预计土拍分化将持续。
证券时报记者 张达
近日，一二线城市土拍明显升温。证券时报记者梳理发现，3月27日，苏州、宁波、厦门三地均诞生了单价新“地王”，其中，最高楼面价超过6.5万元/平方米，最高溢价率达40.8%。另外，上海、北京近期均出现了多宗地块触顶成交的现象，杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢价地块。
业内人士认为，核心城市优质地块“地王”再现，但全国来看，底价成交的地块幅数占比仍高达七成以上，全国土地市场热度分化显著。当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下，企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块，伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等，核心城市土拍情绪有望继续修复，土拍分化现象或进一步加剧。
一日三地诞生新“地王”
3月27日，苏州、宁波、厦门三地土拍均诞生了单价新“地王”。
其中，苏州工业园区双湖板块02号地块位于苏州双湖板块核心地带，建筑面积47394.68平方米，挂牌起始价26.1亿元，起始楼面价55000元/平方米，未开拍已创下苏州楼面价新高，且已超江苏省最高成交楼面价。最终经过51轮竞价，该地块由绿城中国以30.82亿元竞得，成交楼面价65022元/平方米，溢价18.22%。而此前，绿城于3月13日竞得苏州狮山Z03地块，楼面价45455元/平方米，成为单价新“地王”，如今，绿城再次刷新苏州最高楼面价。
厦门思明区将军祠2024P01地块建筑面积5.12万平方米，挂牌起始价22.8亿元，起始楼面价44514元/平方米。最终该地块经过一个半小时153轮竞价，由国贸地产竞得，成交总价32.1亿元，成交楼面价62671元/平方米，溢价率高达40.8%。该地块楼面价也成为厦门岛内新的单价“地王”。
对于这几宗“地王”出现的原因，中指研究院分析师孟新增接受证券时报记者采访时表示，这些地块均位于核心板块，周边配套相对成熟，项目去化压力较小，企业投资意愿强烈。
不过，孟新增认为，整体来看，尽管近期部分地块热度较高，但仅限于核心板块优质地块，整体土地市场分化仍在加剧，土地市场回温仍依赖楼市销售端恢复节奏。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟也认为，3月末部分一二线城市持续成交核心区域的优质宅地，苏州、宁波、厦门高价地的诞生，昭示着土地市场“点状高热”。
杨科伟进一步指出，3月整体来看，土地市场成交规模、热度均保持低位。尽管苏州、宁波、成都、上海土拍溢价率均超过9%，核心城市优质地块高价地频现，但全国来看，底价成交的地块幅数占比仍高达七成以上，全国土地市场平均溢价率为3.93%，土地市场热度分化显著。
央国企加码优质地块投资
克而瑞研究中心的数据显示，一季度仅有三成销售百强房企有拿地，但百强房企拿地金额同比增长14%，投资高度集中，依旧以过去3年拿地较多的央国企为主，华润、中国铁建拿地金额超过100亿元，民企中仅有滨江、龙湖、伟星投资排名靠前。
从销售百强拿地金额TOP10来看，维持强者恒强的格局。杨科伟指出，一方面多数企业拿地金额均较去年一季度上涨，其中，华润、滨江投资金额同比涨幅近五成，中建壹品、中国铁建等中建系也在一季度提前进行了投资铺排。另一方面，这些企业全口径拿地销售比远高于行业均值，投资积极性较高。
从新增货值来看，集中度持续走高，绿城中国、国贸地产也因为竞得苏州、厦门的新地王项目而位列新增货值前十。华润置地、中国铁建和中建壹品位列新增货值TOP3席位，华润年内的新增货值已突破400亿元，与其他房企拉开较大差距。
杨科伟认为，1—3月，新增货值百强的总额同比回升，主要得益于核心城市优质地块的出让。3月楼市宽松政策频出，包括广州120平方米以上取消限购、上海和深圳优化“70/90”政策等，对于高端、改善型地块有更明显的利好，央国企加码优质地块。
杨科伟指出，目前有资金实力的央国企将持续加注核心优质土储，核心优质地块未来也将更加集中于头部房企的手中，未来市场格局（尤其是高端市场）将进一步高度集中。对于大部分仍面临较大现金压力的房企来说，当前保交楼和恢复销售仍是最大难题，投资积极性仍较弱。
土拍分化或进一步加剧
证券时报记者从多家品牌房企2023年业绩发布会上了解到，今年投资策略聚焦核心城市核心区域已成为共识，并且会在保证现金流安全的前提下“以销定投”。
“今年3—5月期间，杭州、上海、北京、西安、宁波、苏州、济南、长沙等城市仍有近30宗优质地块待拍，我们仍有机会获取优质项目争取年内新增转化。但也要看地价高低和市场形势，不会因为要达到比较高的投资货值目标，而放松投资端的要求，还是会紧扣现金流，以销定投。”绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩发布会上谈到今年拿地策略时说。
展望后市，中指研究院市场研究总监陈文静认为，当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下，企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块，伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等，核心城市土拍情绪有望继续修复，土拍分化现象或进一步加剧。
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，二季度，城市土拍、企业拿地的各自分化局面还将继续：市场关注度集中于一二线城市，但热度的延续性和覆盖率方面，仍依赖于各地楼市交易回暖表现。企业拿地方面，房地产“白名单”项目融资逐步落实，但这部分融资仅能用于项目的开发建设和“保交付”，在向投资面传导时，必然会存在时间上的延期和一定中间损耗，短期内投资主力仍然局限于央国企和部分民企，全面复苏仍需时日。
原标题：部分城市“地王”再现 土拍分化或进一步加剧
投稿：news@ccement.com
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