房企土储急“补仓” 拿地意愿渐提升
混凝土 广州日报 2024-03-14
日前，广州市规划和自然资源局发布了2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批），将有22宗地块拟于3月8日至6月7日期间发布出让公告，其中中心四区占比近五成，新地块供应规模不小。2024年1月，广州首次土拍推出的天河、白云各1宗宅地因无人应价而流拍，那么供应大增的土地市场承接力会如何？
机构统计数据显示，前两月百强房企拿地总额达到1577亿元，同比大幅增长30.6%，房企投资在恢复，而且近期不少民企出手拿地，传递出积极的信号。
业内人士表示，开年前几批供地将影响到上半年整体市场热度，因此通常推地质量偏优，且房企补仓意愿较强，共同促进了土拍市场的升温。从供地趋势来看，预计优质地块的土拍热度依旧延续。
文、图、表/广州日报全媒体记者 刘丽琴 龙乐乐
土地市场出现三个积极信号
和二月下跌的销售数据相比，近期土地市场出现明显不同的走向，百强房企拿地金额大幅增长，核心城市土地溢价率上升以及龙湖、滨江等民企纷纷出手拿地，透露出来的积极信号引起行业关注。
中指院统计数据显示，2024年1~2月，TOP100企业拿地总额1577亿元，同比大幅增长30.6%，虽较1月同比增速有所下降，但房企拿地意愿持续恢复。中指研究院分析师孟新增表示，其原因主要为2月份北京、深圳等一线城市拍地，土地出让金额较高，抬高了拿地总额。此外，房企自2022年以来拿地意愿持续低迷，部分企业土地储备有所不足，亟需拿地补充。同时，支持房企融资政策正在落地见效，助力房企投资。
可以看到，核心城市土地溢价率上升，出现多宗溢价成交地块。比如，取消土地限价后，杭州新年的首场土拍7宗地块的平均溢价率达到了19.1%。从全国住宅用地成交总价TOP10来看，2月入榜地块成交金额门槛为21亿元。广州市润喆房地产开发有限公司（华润置地、广州城投、广州珠实、广州南沙交投联合体）以底价36.45亿元摘得的天河区岐山路地块，即吉山仓二期地块入榜。
近日，龙湖时隔四年再次出手在佛山拿地。事实上，在春节假期结束后，龙湖就迅速开启拿地节奏，2024年已斥资11.74亿元拿地。此外，滨江斥资24亿元拿下杭州地块、伟星等民企纷纷出手拿地，也引起市场关注的热度。
业内人士表示，这些土地市场的信号表现出房企投资心态的变化，随着变化量的累积，也将形成新的行业趋势。
三类房企是目前的拿地主力
中指院的数据显示，从1~2月的新增货值来看，华润置地、中建壹品和招商蛇口分别以444亿元、412亿元、159亿元新增货值位列前三。TOP10企业2024年1~2月新增货值总额2080亿元，占TOP100企业的33.6%，新增货值门槛为22亿元，与2023年同期持平。
从目前市场拿地的主力来看，房企投资依然呈现高度集中、高度分化的特点。虽然百强房企拿地金额、新增货值和建面，都表现为上涨，但上涨主要是由于榜单头部的二十家房企的拉升作用，头部企业对核心城市高价值地块的追逐，大大拉高了整体的成交数据，而这也将体现在今后的房企市场规模和市占率中。
目前积极拿地的主要有三类房企。一是以华润置地、招商蛇口为代表的国央企巨头。从2024年的新增货值排行就可见一斑。二是“建筑系”地产公司。今年前2月的拿地十强榜单中，就有中建壹品、中建信和中铁建三家公司上榜。
房企不拿地以后，作为工程承包方的建筑系公司，开始走向前台，自己拿地接项目。他们有资金优势，又有完善的产业链资源，自己拿地自己开发施工，安全系数更高，同时其他房企算不过账的地，建筑系地产公司依然可以赚钱，拿地灵活度也更高。
比如中国建筑旗下的“中建”系，中建八个局院都有自己的房地产公司，包括中建东孚（中建八局）、中建壹品（中建三局）、中建信和（中建五局）、中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）、中建地产广州（中建四局）等。根据克而瑞的新增货值排行榜，去年中建东孚、中建玖合、中建壹品、中建智地新增货值分别达到268.4亿元、264.2亿元、194.4亿元、157.1亿元，全部进入拿地榜单50强。
三是城投公司。近几年各地城投成为拿地的主力，几乎拿下了市场1/3以上的地块。前2月新增土地建面排名第一的就是石家庄城发投集团。随着财政部明文禁止城投举债托底拿地、地方化债重点工作推进，目前仍在拿地的城投公司基本都具备一定的开发能力。
记者观察
分化持续 优质地块供应增加提高吸引力
值得关注的是，在房地产整体仍较冷的形势下，为吸引房企拿地，部分城市继续加大优质地块供应量。2024年，已有多个城市公布第一批供地计划，以广州来看，22宗地块中10宗都位于中心四区，广钢、广纸、金融城、世界大观等热点板块都推出地块强势补货。
房企在销售速度减缓的情况之下，出于安全性考虑，更愿意为优质地块买单。去化好的城市和地块更加吸引房企，房企亦愿意为优质城市的项目重金购地。可以预计，土地市场分化还将持续。整体土地市场成交量的低迷，也不影响核心城市土地溢价攀升。尤其是去年年底，土地限价解除，溢价率也自然会不断走高。
此外，由于目前行业对优质地块的争夺，以及对产品品质的内卷，都已进入白热化阶段，也影响了项目的开发利润率，这也让本土房企在土地拍卖竞争中更容易有客户、成本和信息优势，本地房企也成为拿地的主流。
格局分析
延续以中心四区为主的格局 金融城、广钢新城等“推新”
根据公告显示，2024年第一批宅地清单总计22宗宅地，总用地面积超120公顷，建面268.47万m2，分别位于天河、海珠、荔湾、白云、花都、番禺、从化，共7个行政区。从区域分布来看，花都区拟出让地块最多，达到5宗地块，天河、荔湾、番禺各有4宗地块，而海珠区和白云区则各有2宗地块，从化区有1宗地块。越秀、增城、南沙和黄埔暂无地块挂出。可见，中心四区仍然占据着近半比例。
其中天河区、荔湾区分别捧出了位于金融城及广钢新城片区的优质地块。海珠区的广纸板块等虽然也有地块亮相，但由于是体量较小的“蚊型地”，关注度相对较低。
从供地情况来看，面对持续处于调整之中的二级市场，作为一级市场的土拍也更趋谨慎。在结构上不仅延续着以中心四区为主的格局，金融城、广钢新城等久未有宅地释出的板块更是诚意“推新”。这些地块，也由于其稀缺性和高确定性受到了业内关注。对于长期关注这两个板块，却未找到优质标的的置业者来说，可重点关注。
金融城板块
控规调整释放宅地 持续天河热度
随着一批话题项目的入市，天河区无疑成为了广州楼市受关注度最高的区域。不过，从供地格局来看，金融城板块最有可能接棒天河东，成为市场的热点所在。在今年天河区上半年拟出让的四宗宅地之中，两宗位于世界大观板块，两宗位于金融城板块，都可以称得上核心区的优质地块，但在过去十年仅有三宗宅地出让的金融城，无论是从区位还是稀缺度而言，更具看点。
根据公告，金融城拟出让的两宗地分别为住宅和商住地块，面积分别为10.35及7.74万平方米。两宗地块相邻，均位于黄埔大道以南、车陂路以东，南向望江。当前，地块周边的一手住宅项目十分稀缺，主要有江源半岛和珠江天郦，前者由于历史原因上车门槛相对较低，珠江天郦的总价段则在千万元以上。而同等地段的商住大平层，则有着更为高端的定价体系。
因此，在当前开发商追逐确定性的市场氛围之下，该宗地块也被视作有较高的可能性遭到 “争夺”。实际上，由于起拍价格较高，只要溢价率达到1%，便可以刷新广州楼面地价TOP10排行榜。
对于关注金融城板块的置业者来说，该宗地的出让可能是一个值得关注的信号。从板块的价值来说，金融城一直被视作与珠江新城、琶洲同等量级的价值高地。但与此同时，由于宅地供应稀缺，金融城板块内可供置业者选择的优质一手标的并不多。起步区内，骏景花园、富力天朗明居等二手楼龄已经较长，这也使得位于金融城东区的美林湖畔、盈彩美居、兰亭盛荟等二手次新房此前溢价较高。
值得注意的是，在2023年底，金融城北区控规调整公示，新增了六宗宅地，而此次上架的两宗涉宅用地，也是于年后调整控规后挂牌。对此，业内普遍认为未来一段时间金融城片区或仍有宅地释出，优质一手项目值得置业者期待。
广钢新城板块
时隔三年再出新地 将完善片区配套
如果说，金融城是天河的一大亮点，那么在过去两年主要以白鹅潭片区为主的荔湾区，今年的重头戏则可以看看广钢片区。作为老城区此前市场声量最大的连片开发区域之一，广钢今年一口气拟出让两宗涉宅用地。要知道，在2021年出让的广钢234地块曾被冠以“广钢新城最后一块宅地”的称号，其后转化入市的中海保利朗阅目前是广钢板块唯一一个在售新盘，均价集中在6万元~7万元/平方米。
当下的广钢新城，已经成为了老城区范围内城市面貌新、配套资源齐全的板块，在这样的确定性之下，两宗新亮相的宅地，也被预测“不愁卖”。
从地块素质来看，两宗地各自都亮点突出。其中，鹤洞路以南AF040134地块，即鹤洞汽修厂地块，其亮点在于地块容积率仅2.4，在容积率较高的广钢板块，未来居住的舒适度将有一定稀缺性。
而位于鹤洞东地铁站西侧的AF040109地块，前身是广钢新城综合体地块1、2号地，因此也被称作广钢一号地块。不久之前，该地块经过调规，未来将配套商业及学校。商业一直被视作是广钢片区的短板，作为人口密度极大的居住区，仍然依靠社区级商业，居民的购物需求则需要依靠位于医药港的星河coco park等商业体。有消息称，该宗地块对于配套商业能级的要求较高，这也就意味着广钢板块的商业资源有望得到明显提升。此外，地块规划还要求配建九年一贯制学校，板块的教育资源将进一步丰富。
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