海砂房天花板掉落砸坏地板，深圳这个老小区寻求旧改 部门回应
水泥 南方都市报 2023-11-14
楼龄超过30年的小区日前多次出现房顶天花板脱落的情况，有业主代表指出，小区楼龄较老且系海砂建房，近些年经常出现墙体脱落或移位的现象，应当根据城市更新的相关政策，对小区予以改造。
对此，小区所在的南湾街道办回应奥一新闻记者采访称，已向区主管部门反馈街道实际情况以及建议，争取旧住宅区更新政策方面的支持。目前市政府已启动旧住宅区拆除重建类城市更新政策研究，有序推动旧住宅区拆除重建类城市更新。
而龙岗区城市更新和土地整备局回应称，待相关政策明晰后，将结合小区具体情况，按照职责分工，会同相关单位，研究该片区改造的具体路径，改善社区整体居住环境，彻底解决居民群众的迫切需求。
业主
房间天花板掉落一大片砸坏地板
涉事小区为南威中心小区，资料显示，该小区位于深圳市龙岗区南湾街道南龙社区，建于1990年，楼龄超30年，为红本商品房住宅小区。小区占地面积约5.3万平方米，建筑面积约9.4万平方米，该小区由16栋7层住宅楼和3栋综合楼组成，共计一千多户。
小区业主代表陈先生介绍，上个月，小区一户房间的天花处突然掉落了一大片，“把地板都砸坏了。”其表示，事实上，近年来，小区墙体脱落的现象频发，不少业主都对居住的安全性充满了担忧。
陈先生表示，小区楼龄已超30年，此前开发时采用的是“海砂”建房，“海砂氯离子较高，使用久了会腐蚀建筑中的钢筋，可能导致楼房楼板开裂、墙体裂缝等。”其表示，在房屋出现脱落或开裂后，有业主曾自己请施工队进行修补，但修补之后仍不时出现开裂或墙体脱落的情况。
此外，陈先生称，根据统计，小区目前一千多户，已有300多户出现漏水的情况。其表示，去年8月份，有业主曾经脱落的混凝土样本送到第三方检测机构进行检测，检测的样本氯化量结果显示，氯离子含量为0.1%。“而根据《混凝土质量控制标准》GB50164-2011规定，混凝土用海砂氯离子含量不应大于0.03%。”
（图为混凝土质量控制标准相关条例）
针对业主反映的情况，奥一新闻记者来到南威中心小区现场看到，小区多个房屋和楼道和楼板钢筋锈蚀严重，一户房屋顶部水泥块出现大面积掉落。此外，小区楼道天花板能看到裸露的钢筋，而在走道处能看到不少楼梯砖头出现松动。
除了钢筋裸露、天花板掉落情况外，奥一新闻记者看到，小区内一些房屋的阳台都有不同程度的开裂。
业主代表陈先生称，除了墙体脱落的隐患，小区公共配套和消防管网等设施设备也面临老化缺损的情况。南威中心小区实际住户一千多户，但当初规划的车位只有200多个，目前许多车辆只能选择占用公共绿化和消防通道来停放，“小区内一条宽不足5米的主通道，日常都是人车混行，存在极大的安全隐患。”
其表示，多年来，小区业主曾多次联名上报给相关部门，2009年递交更新重建的申请，到2018年业主自发组织棚改改造九成业主表示赞同，其间，基层社区和街道办相关部门也对居民反映的问题做出相关响应，但并未得到相关落实解决。
业主代表陈先生表示，按照深圳市城市更新的相关政策，希望有关部门能够尽快启动南威中心小区城市更新改造工作。
街道办
曾多次研究解决路径
针对此事，奥一新闻记者联系南湾街道办，南湾街道办方面表示，经核实，南威中心小区位于南湾街道南龙社区，建成于20世纪九十年代，属于较早的商品房住宅小区，土地权属为国有已出让用地。近年来，小区居民因房屋老化、配套设施短缺等原因，多次向政府部门提出城市更新诉求。
南湾街道办曾多次组织会议与居民代表研究解决路径。南湾街道办目前向区主管部门反馈街道实际情况以及建议，争取旧住宅区更新政策方面的支持。目前市政府已启动旧住宅区拆除重建类城市更新政策研究，有序推动旧住宅区拆除重建类城市更新。
下一步，街道南龙社区将积极联合物业管理处推动广大业主成立业主委员会，由业委会自治组织推进此事。
城更局回应
小区符合棚改规定
针对此事，奥一新闻记者联系龙岗区城市更新和土地整备局，其表示，2017年1月，《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》(深府办〔2016〕38号)规定“对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟须改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造”。
2017年4月，《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》（深规土〔2017〕214号）规定“坚持政府主导、稳步推进的原则，对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，应优先按照棚户区政策实施改造”。
2019年3月，《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）第七条明确“对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，适用棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造”。
根据上述规定，南威中心小区属于符合棚户区改造政策的成片旧住宅区，应当优先按照棚户区改造相关规定实施改造。
根据2021年3月1日起施行《深圳经济特区城市更新条例》第二条规定:“旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设”。但是目前申报旧住宅区拆除重建类城市更新的实施模式、准入条件、审批流程、落实保证机制等具体内容尚不明晰，市规划和自然资源局正在开展全市旧住宅区拆除重建类城市更新相关研究工作，统一制定旧住宅区拆除重建的政策，已研究制定《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新项目管理的实施意见（征求意见稿）》，该政策明确了市城市更新部门、市住建局、区政府、街道办等部门的具体工作分工及具体操作指引，该意见正在征求意见阶段。
待相关政策明晰后，龙岗区城市更新和土地整备局将结合小区具体情况，按照职责分工，会同相关单位，研究该片区改造的具体路径，改善社区整体居住环境，彻底解决居民群众的迫切需求。
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