房地产政策继续优化可期
水泥 中国证券报 2023-07-17
国家统计局7月15日发布数据显示，2023年6月，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降；各线城市新建商品住宅销售价格同比有涨有降、二手住宅同比下降。
专家表示，6月新房价格涨势继续转弱，二手房价格整体转跌，表明房地产市场预期仍有待提振，恢复势头有待巩固。预计房地产调控政策将进一步优化调整，一线城市和高能级的二线城市政策优化空间相对充足，也较受关注。
二手住宅价格同比环比双降
从环比看，国家统计局数据显示，6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。
二手住宅方面，6月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.3个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.1个和0.2个百分点。
从同比看，6月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.3%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅与上月相同；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点。6月，一线城市二手住宅销售价格同比由上月上涨0.4%转为下降0.4%；二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降2.4%和3.4%，降幅比上月分别扩大0.3个和0.1个百分点。
值得注意的是，6月，二手住宅价格呈现同比环比双降态势，但调整幅度并不一致。贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，分城市看，经济、人口等基本面较好的城市，市场需求充足，这类城市房价调整幅度较小。分产品看，一些老房子、小房子，因为不能很好满足居民改善居住条件的需求，去化困难，价格下调幅度较为明显。
房价不具备大跌基础
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，6月，新房价格环比由涨转跌，二手房价格环比跌幅扩大，是二季度市场交易情绪较弱、成交量下滑的必然结果。同时，近期债务到期增多、保交楼对资金需求增加，也促使开发商加大降价促销力度。
“根据房地产市场出现的最新变化，政策面也有所调整。比如，6月20日LPR（贷款市场报价利率）下降之后，央行暗示将优化市场过热时期出台的一些调整政策。”李宇嘉说，预计按揭利率会进入新一轮下降周期，各地因城施策力度会继续加大，以稳定房地产市场。
刘丽杰认为，尽管当前房地产仍面临一些困难和挑战，主要是消费者预期不强、陷入观望，但经过一段时间的常态化运行之后，市场预期将逐步趋于平稳。理由在于：我国住房金融“安全垫”较高，居民房贷债务压力总体稳定，房价不具备大幅下跌基础。同时，我国仍处于新型城镇化较快的发展阶段，居民改善住房的需求强烈，这类住房需求是市场恢复平稳健康发展的坚实基础。
李宇嘉预计，三季度房地产市场会比二季度稍有好转，呈现低位修复。
政策存在边际优化空间
“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示。
7月10日，人民银行、金融监管总局延长“金融16条”中存量贷款展期、配套融资两项支持政策适用期限。“此举意在减轻房企资金压力、助力‘保交楼’，为房企提供喘息之机。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟说。
“要使房地产市场尽早回稳、行业重回良性发展轨道，需要供需两端的政策进一步协同发力。”杨科伟认为，未来可继续推动下调房贷利率，减轻居民还款压力；优化调整二套房认定标准、下调首付比例，降低购房门槛；降低住房交易成本，减轻居民购房负担。此外，可适度松绑限购政策。强二线城市可考虑进一步放松交易限制，以支持刚性和改善性住房需求。
信达证券宏观研究团队认为，当前三四线城市限制性政策已基本取消，普通二线城市政策经过高频优化后，政策空间也已不大。可以预期，未来房地产政策的调整空间将更多在一线城市和高能级的二线城市。
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