千万级限价房交付后承重墙被凿？曾溢价近50%拿地 北京西城天铸现纠纷
混凝土 华夏时报 2023-10-16
近日，记者收到西城天铸业主爆料称，西城天铸的11号楼承重墙被开发商暴力开凿了近百个洞体，切断了部分承重墙的钢筋，将威胁到住户安全。
而开发商方面回应称，相关楼体设计在交付之前进行过变更，交付之前的凿洞合乎规定。目前只是对交房前已经开凿的通风口进行收边调整，进行部分补救操作，并未开凿新的洞体。
不过，业主方面指出目前开凿的墙体超过了收边调整的范围，“收口”的说法属于故意轻描淡写，逃避责任；而交付之前的设计变更和凿洞也存在诸多疑点。
随后，记者到访西城天铸小区，发现该小区目前被开凿的洞体已经被开发商临时封堵。而公开资料显示，该小区的开发商为香港九龙仓集团实控的北京西局置业有限公司。2017年9月份，经过38轮的报价，溢价率49.05%，九龙仓集团以62.6亿元的总价取得该地块。
承重墙被开凿近百个洞体
“这些承重墙涉及11号楼4个单元的240个住户。”目前已经入住将近一年多的西城天铸业主代表向记者介绍。
今年2月份，出于安全考虑，有业主委托第三方北京紫衡轩建筑工程检测有限公司对相关承重墙体进行了检测。检测报告显示，九龙仓西城天铸项目11号楼3单元楼梯间1-2/B轴剪力墙采用钻机开洞，其剪力墙开洞共22处，施工截断了原有剪力墙的水平分布钢筋和竖向分布钢筋，所检剪力墙开洞洞口均未发现开洞施工后的加固或加强措施，对该建筑的安全性产生不利影响。
“洞穴从25层一直通到地下4层，小孩有从洞口掉下去的危险。”业主代表向记者表示，西城天铸为钢筋混凝土剪力墙结构，结构层数为地下4层、地上25层。
9月，记者看到承重墙上被开凿的洞体。 董红艳/摄
“开发商不仅仅是没有按照图纸进行施工，甚至在墙体上的凿洞行为十分随意。”据业主代表透露，目前11栋楼1—3单元共计有90多个洞体，部分是在2021年交房之前已经存在，部分是今年9月初重新开凿的。其中约30个洞体，甚至被开发商反馈开凿错了，已经被草草补上，但是目前部分墙体已经出现了裂纹，墙体上的腻子已经出现凹陷。
9月8日，在业主发现洞体正在开凿后，开发商委托北京市建筑设计研究院有限公司向业主补充出具了一份说明，指出因为需对楼梯间设置机械加压送风系统，而对楼体设计进行了变更，相关开凿行为风井开洞，符合国家相关消防规范要求。根据相关规范，开洞后应在洞口配置补强钢筋。而开洞做法不影响结构主体安全，开洞位置及洞口封边的配置，满足规范要求。
不过，根据业主提供的录音资料显示，开发商始终不承认在交房之后进行过墙体开洞，仅认为今年9月份之后仅是在处理交房前“未完善的工作”，对交房前已经开凿的洞体进行修边处理。这与业主提供的视频证据存在出入。
10月12日，记者到访了西城天铸小区11号楼。记者在楼道里注意到，此前开凿的洞口已经被全部封闭，并且抹上了白灰，如果不细心辨认，甚至看不出开凿过的痕迹。物业方面向记者表示，相关施工方案还尚未明确。
被开凿的洞体被封住。 董红艳/摄
业主方面向记者反馈，目前住建部门已经介入，对本次本楼栋的承重墙开凿进行了立案。但是，“目前开发商相关人员表示，开发商仅是出钱方，并不参与具体的建造”。
业内人士向《华夏时报》记者表示，工程承包方应该对开发商负责，开发商应当向业主负责。房体质量出了问题，业主还是需要去追究开发商方面的责任。
开发商曾经溢价近50%拿地
西城天铸，又叫九龙阅璟园，临近丰台丽泽商务区，是香港九龙仓实控的北京西局置业有限公司开发的限竞房项目，“限房价、竞地价”。
因为是限竞房的原因，西城天铸的定价标准相比周边已有的龙湖、泰禾等豪宅项目售价要低上很多。土拍资料显示，该地块的住宅建筑规模为10.3万平米，限定该地块未来商品住房销售均价不超过7.78万元/平米，最高销售单价不得超过8.17万元/平米。
值得注意的是，虽然房价被限定，2017年9月份，香港九龙仓集团仍是经过38轮的报价，溢价率49.05%，以62.6亿元的高总价拿下该地块。
彼时，业内人士分析指出，九龙仓此次拿地成本就在6万元/平米以上，高于2014年龙湖以及泰禾在相邻地块的拿地成本。加上限价，该项目对开发商的运营和成本控制能力是个较大的考验。
不过，其实，西城天铸的总体房价并不算低，总价甚至高达千万元。购房网站信息显示，西城天铸房源面积为68—183平米，按照均价测算，住房总价约为500万元—1400万元。
如今西城天铸的住房已经交付了近2年时间，业主方认为，开发商在交房后，多不会愿意在已经开发交付的项目“再花钱”，承担相关成本。
记者注意到，2017年以来，北京供应了大量限竞房地块，同时开发商相关拿地产生了较多的溢价。近年来，在业主陆续入住后，多个项目被业主维权，被指交房质量堪忧，与开发商之间的维权难度很大。
对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受《华夏时报》记者采访时表示，企业利润来自于收益大于成本的部分，高溢价拿地意味着抬高了企业拿地的成本，会对开发商的利润空间形成一定的挤压。
同时，赵秀池还认为，开发商开发的目的就是要盈利，盈利受到挤压，必然想办法降低成本，甚至造成住房质量问题。不过，这只是其中原因之一。解决相关问题，应该加强市场监管，建立让失信者寸步难行的信用体系。而事前管理方面，开发商可投保住房保险质量保险，亦可在交房前由业主参与核验等。
为了进一步了解相关信息，10月12日，记者拟采访北京西局置业有限公司，并向其发送了采访提纲，但是截止发稿，并未收到相关回复。
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