对房地产市场企稳回升应有信心
水泥 中国经济网 2023-06-21
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房地产市场再度进入胶着状态。无论从国家统计局公布的5月份统计数据，还是从近日市场的销售量和价格看，房地产市场回暖受阻，仍处于调整期且恢复缓慢，市场仍面临不少困难。为更好发挥稳定房地产市场对稳定宏观经济大盘的作用，应该进一步稳预期、强信心、促转型，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。
当前，房价下降的城市增多，北京、上海等热点城市二手房价格跌幅居前。国家统计局的数据显示，5月份，70个大中城市新房和二手房房价与上月相比下跌的城市均增多。其中二手房房价下跌的城市有55个，占比近八成。上海二手房价格与上月相比跌幅0.8%，在70个大中城市中跌幅最大，北京下跌0.6%，也是70个大中城市中跌幅较多的。此外，厦门二手房价格与上月相比下跌0.7%。
以往，一线城市的房价相对较为坚挺，但5月份，北京、上海的二手房价格下降较为明显。这表明热点城市同样面临购房者观望情绪浓厚，买卖双方博弈的情况。近两三个月，北京、上海二手房挂牌量均有所增加，成交量有所减少。不过，与二手房房价环比出现下降不同，北京、上海新房价格与上月相比均是正增长，这意味着北京、上海新房比二手房更有吸引力。二手房增加的挂牌量中，有相当一部分是“卖一买一”，或者卖旧买新的购房者，置换住房时更倾向购买新房。
分化，是当前房地产市场较为明显的特点。新房和二手房存在分化，在同一座城市，新房价格上涨，而二手房价格下降的情况并不鲜见；一二线等热点城市与三四线城市和县城之间分化一直明显，一二线城市的市场活跃度好于三四线城市和县城。城市中不同区域的热度分化也很显著。在一些城市的核心区域，房价稳中有增；而在远离核心区域的地带，下跌则较为明显。土地市场也有分化，销售复苏较好的热点城市土地市场火热，去库存压力大的城市则持续冷清。房企拿地的目标城市和目标区域越来越向少数热点城市和少数重点区域集中。
对于房地产市场毋须过度悲观，房企拿地的积极性反映企业资金的充裕程度和对未来市场的布局。有些城市土拍热度不减，表明一些房企看好后市，仍在积极投入。如北京土拍保持较高热度，且成交价格不低。在杭州，民营企业拿地较为活跃，某地块吸引66家企业参与摇号。进入6月份，房企冲刺年中业绩，加大推盘力度和折扣力度的情况下，市场的成交量和活跃度有望较前一段时间有所恢复。随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。
面对当前房地产市场的困难，仍可从供需两端加大政策支持力度。
在需求端，对于改善性需求应高度重视，深挖潜力。改善性购房需求未来将逐步增多，且潜力较大。这部分人群的支付能力和偿还贷款能力较好。当前，由于首付比例和房贷利率相对较高，改善性住房需求的购房成本总体上仍高于购买首套房。对于改善性住房需求应进一步合理支持，可以根据实际情况适当降低其购房成本，以调动他们住房消费的积极性。此外，适当降低存量房贷利率也可成为政策工具箱中的一项备选方案。减轻已购住房居民的还款压力，可减少提前还房贷的情况，有助于居民将更多资金投入其他消费，提振内需。
在供给端，应进一步落实好“三支箭”等金融支持政策和保交楼政策。鼓励企业积极纾困的同时，须将这些支持政策落实到位，满足那些聚焦主业、财务稳健房企的合理融资需求。当前，一些银行出于安全性等考虑，对房企的支持力度和对有关支持政策的执行力度尚有保留，应加大力度确保支持政策落地见效。保交楼对市场的恢复至关重要，只有按时保质保量交付，市场的信心才能真正恢复，应持续推进保交楼，把相关资金支持落实到位。
房地产市场正处于调整期，从过去的快速上涨逐步过渡到总量少一点，速度慢一点，平稳发展的阶段。调整阶段正蕴藏改革契机。转型和探索新的发展模式是未来之事，稳住市场是当务之急。促进市场企稳回升固然是眼下最重要的任务，而新的机遇和未来战略往往就在调整阶段逐步清晰。房地产行业应既努力做好眼前事，也须着眼长远，努力推动市场复苏和企业战略转型。
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