上市房企债务重组迈出关键一步
水泥 证券日报 2023-09-25
停牌17个月后，中国奥园申请于9月25日复牌。提出申请的前提是，中国奥园债务重组取得良好进展，已完成履行复牌指引。
事实上，9月份以来，碧桂园、融创中国等多家上市房企境内外债务展期或重组相继成功。据不完全统计，截至目前已有超50家房企启动债务重组。笔者认为，上述头部民营房企债务重组迈出关键一步，也是房地产行业信心恢复的有力表现。
首先，表明境内外投资者对房地产市场预期有所转变，行业未来发展预期得到改善。此次融创中国债转股境外重组方案获得债权人会议高票通过，消减债务或超45亿美元；碧桂园9只境内债约150亿元全部展期3年；早期出险房企花样年控股完成规模64亿元的境内债务重组……推进债务重组方案的上市房企增多，涉资规模扩容，且扎堆取得实质性进展，是多方博弈和行业预期向好的结果。
一方面，“认房不用认贷”、首付比例降低、取消限购等政策“组合拳”落地，带来了销售复苏和回升的机会，进一步提升市场对握有优质资产房企的信心。以融创中国为例，9月份以来，其股价一度累计大涨200%。另一方面，对债权人而言，相对于债务人最终走向破产清算，不如助其抓住政策窗口期获得阶段性稳定，逐步筑牢销售底盘扭转困局，以期最大程度兑现自身权益。
其次，将缓解上市房企短期偿债压力，为回归正常经营和后期发展赢得缓冲期。据笔者观察，从推进债务重组的主体来看，已经由过去的出险房企向未出险房企转变，这说明化解风险动作已前置，将加速行业风险出清进程。出险房企越早完成债务重组，可越早走过向正常经营的过渡期，同时也有利于其在新融资政策下筹措更多纾困资金，逐步恢复流动性。
相对而言，远洋集团等未出险房企主动出击，是为稳住“未出险”身份上一道保险，其债务重组若顺利通过，则意味着上市主体有望在相当长一段时间内避免出险。好处有两方面：第一，如果房地产市场在政策加持下企稳回升，保住企业品牌信用和上市主体信用评级，对后市寻求新的融资更有优势，比如不排除增资扩股等的可能性；第二，有助于销售款回流，毕竟未出险房企更能获得购房者信任。
再次，有利于房企多措并举筹措资金，集中精力推进“保交楼”工作。通盘来看，当前房地产市场仍然处于结构性复苏的过程中，中短期债务重组是突破口，通过展期、调整利率、债转股等组合措施进行债务重组，可缓解企业偿债燃眉之急，更有助于全力完成“保交楼”任务。
若能征得债权人同意暂停境内外债务兑付，上市房企有望将更多资金投入到项目建设之中，进而专注于想方设法在各个城市、各种渠道筹措“保交楼”纾困资金，保证项目如期、满意交付。
总体而言，债务重组并非一蹴而就，需要上市房企扎实有序推进。重组之后，开发商仍需进一步稳定经营，修复基本盘，尽快恢复经营造血能力，以期房地产行业基本面企稳回升。
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