优化二手房指导价政策释放出哪些信号
水泥 证券日报 2023-09-20
近日，“北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消”的消息引发关注。对此，北京市海淀区房管局工作人员表示，并非完全取消，而是动态调整，售房者可以按照正常的市场价格对外展示房源信息。
二手房指导价也称二手房交易参考价，公布该数据的初衷是抑制投机炒作、稳定市场交易。2021年，深圳、西安等多城实施二手房指导价政策。从操作路径上看，各地细则不尽相同，其中多数是以指导价作为贷款、评估价依据，引导市场理性交易。比如，在实际成交价格中，高于以指导价评估的那一部分资金，需要购房者自行筹集并与首付一起支付，降低购房者杠杆率。
但北京海淀区的二手房指导价情况有所不同。2021年初，海淀区热门学区房出现“一夜涨价20万元、30万元”的现象。当年9月份，北京市海淀区房地产经纪协会发布了部分热点小区的二手房指导价，如果超出指导价1%将不允许中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介营业执照。
可见，该政策的初衷是抑制学区房过热，防止业主或中介机构故意抬高挂牌价，扰乱市场交易。不过，据了解，彼时海淀区试点二手房交易指导价并未要求银行将指导价作为放贷依据。从此后市场表现来看，该政策确实发挥了稳定市场预期的作用，部分溢价过高的学区房价格逐渐回归理性。
更重要的是，随着推出多学区划片、教师轮岗等“教育资源均等化”举措，再加上二手房市场环境与两年前相比已发生比较大的变化，学区房高热已退，此时调整部分二手房指导价相关限制政策，是向市场释放积极信号。
一方面，上述29个小区可展示真实价格信息，提升房源流动性，有利于北京二手房市场企稳回升。另一方面，“动态调整”不意味着完全取消，防止炒作风卷土重来的初衷未改。就当下而言，学区房投资交易占比大幅下降，调整指导价相关限制政策是“因时因势因地施策”，有助于二手房市场保持平稳健康发展。
事实上，自2022年6月底以来，西安暂停发布指导价，成都、广州和东莞等城市指导价也有所松动。据统计，全国15个推行二手房指导价的城市中，多地已取消该政策。这样做，好处有三：
首先，进一步满足购房者合理住房需求。取消或放松二手房指导价后，实际交易和银行放贷基本不会受指导价影响，购房者能够以更低首付进入市场，可以更大范围满足刚需和改善性需求，有利于激活此前够不上门槛的增量需求入市。
其次，有助于一二手房联动交易。如果二手房指导价不再作为中介机构挂牌展示、银行贷款的依据，将有助于增加挂牌房源量，提高二手房的流动性，再叠加“认房不用认贷”等一系列利好政策，会释放更多“卖二手房换新房”的置换需求入市，强化一二手房市场联动性。
再次，“稳预期”持续加码。中共中央政治局会议提出“保交楼”后，一系列稳预期举措持续推出。近期，“认房不用认贷”，取消限购、限售等政策接踵而至，楼市企稳回升预期明显提升。适时取消二手房指导价，改善买卖双方预期，是对“稳预期”的再度加持，有助于修复置业信心。
需要看到，二手房市场流动性的高与低，对一线城市及重点二线城市楼市交易至关重要。市场过热时，二手房参考价发挥降温作用，市场转冷时，适时优化调整，有助于稳预期。相信将二手房指导价作为“锚”，与时俱进动态调整，将有助于房地产市场企稳回升。
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