纾解房地产风险需用好“多板斧”
水泥 证券日报 2023-12-13
中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
统筹化解风险，将是2024年房地产行业重要任务。事实上，2023年年初至今，各地已发布600多条楼市新政，有效防范化解房地产风险，扎实推进保交楼工作，提振市场信心。
利好政策不断落地，成效显著，多地楼市企稳，部分大型房企债务重组成功，行业风险加速出清。但房地产“三高”旧模式（高负债、高杠杆、高周转）积弊已久，纾解流动性风险不能寄望于立竿见影，仍需在“一盘棋”统筹下，用好“多板斧”，接续有力地打出政策组合拳，助力行业走出调整期，构建新发展模式。
首先，坚持融资支持与风险防控并重，稳妥应对房地产债券违约风险。过去一段时间，信贷、债券、股权“三箭齐发”，加大商业信贷、债券融资、REITs（房地产信托投资基金）等多样化金融工具支持力度，疏通重点融资渠道堵点，有效缓解了部分房企面临的“偿还债务、保交付、日常经营”三大压力，取得良好效果。
需要警惕的是，2024年新一轮偿债高峰期将至，叠加2023年销售市场表现不及预期，仍有部分“千亿房企”面临债务违约风险。防止民营房企债务违约风险蔓延，是重塑行业发展信心的关键。可喜的是，近期多家金融机构积极与房企展开座谈，了解企业融资诉求，强调一视同仁满足房企合理融资，这是好信号。接下来，仍需坚持融资支持与风险防控并重，积极稳妥处置债券违约暴露前的风险，协调多方涉事主体，通过展期、新发贷款、处理资产偿还借款等途径，用好政策工具箱，多管齐下纾解房地产“灰犀牛”风险。
其次，出险房企需尽快完成债务重组，紧抓市场窗口期处置资产变现，重回经营正轨。处置房地产开发企业风险主要有出售资产和债务重组两种方法。从市场化化债进程来看，融创中国已成为首家完成境内外债务重组的大型房企，整体化债900亿元。另外，多家房企正在加快推进债务重组事宜。闯关成功房企的债务重组方案细节，值得其他出险房企取长补短。出险房企应运用多种偿债模式尽快取得债权人同意，争取到“以时间换空间”的机会。
与债务重组相比，处置资产变现能更快增厚现金流。随着重点一二线城市楼市企稳，市场信心逐步得到修复，近期大宗交易有抬头之势。有企业开始积极出击商办资产，比如，李宁、新致软件等上市公司近日皆公布了买楼事宜，这背后主要有两方面原因，一是企业有办公、研发等自用需求；二是过去难以“高攀”的商办资产估值已回归理性。更重要的是，AMC（资产管理公司）处置不良资产进程加快，通过非金融不良资产债权收购、提供短期流动性支持、担任地方化债基金管理人、资产证券化、跨市场跨品种跨机构重组等多种方式纾解房地产风险，加速助力房企和市场恢复正常运作。
最后，着力于恢复购房者预期，巩固房地产市场回稳态势。房地产市场回稳是后续整体房企债务问题有效解决的基础，围绕恢复购房者预期开展工作，是重塑房地产行业发展信心的关键钥匙。8月末以来，多个核心城市陆续落地执行“认房不用认贷”等支持性政策，未来在降低购房成本、降低购房门槛等方面仍有优化空间。可以预见的是，2024年，“三大工程”将是政策发力主要方向，会对稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。
展望2024年，积极稳妥、有力有序有效支持房地产行业防范化解风险，仍是重中之重。在未来一段时期内，困难是有的，但行业长期向好的基本面没有改变，因城施策用好“多板斧”，更好支持刚性和改善性住房需求，房地产市场企稳回升可期。
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