多地土拍重回“价高者得” 对楼市影响几何？
水泥 中国消费者报 2023-12-04
曾几何时，为维护住宅价格的稳定，多地在土地拍卖时普遍执行“限地价”的政策。如今，随着市场进入深度调整，土拍重回“价高者得”的规则。
多地明确土拍“价高者得”
11月21日，广州公共资源交易中心网站显示，黄埔区挂牌出让一宗二类居住用地兼容文化设施用地使用权，地块起拍总价为39.47亿元，土地面积共37711平方米，预计将于12月22日出让。引起业内广泛注意的是，出让公告表示“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”。
记者梳理发现，关于“价高者得”的表述，在广州市后续挂牌的白云区黄金围东区和花都区新花街以西、体育路以南体育中心西地块出让文件中也有出现。这标志着广州土拍将结束自2021年4月开始执行的住宅用地“限地价”的政策，广州也将成为4个一线城市中首个取消“限地价”的城市。
在此之前，成都、杭州、济南、南京等多地已经在取消“限地价”政策方面走在了前头。11月15日，成都取消土地限价后举行首次土拍，拍卖规则显示不再设置“土地最高限价”，也不设置“可售商品住房清水最高销售均价”，而是采取“竞地价”的方式进行拍卖。11月9日，杭州市规划和自然资源局发布了新一批涉宅地块的挂牌出让公告，其中明确挂牌出让的10宗地块均实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。
来自中指研究院最新监测数据显示，截至目前，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已全部发布涉住宅用地公告，其中18城恢复了“价高者得”的规则，目前仅有北京、上海、深圳、宁波仍在执行“限地价”政策。
土地市场持续“低温运行”
中指研究院土地市场研究负责人张凯向记者介绍，今年1—10月，各地土地市场推出规划建筑面积同比降31%，成交规划建筑面积同比降34%，推出楼面均价同比涨4.4%，成交楼面均价同比涨14.4%，土地出让金同比降25%。他表示，2022年全国土地出让金收入约6.7万亿元，预估2023年全年土地出让金收入或不足5万亿元。
据张凯介绍，一线、二线、三四线城市土拍市场热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。今年1—10月，一线城市土地出让金收入同比降幅最低，为-22.01%。受成交总量拖累，三四线城市土地出让金收入同比降幅超30%。各城市群土拍推出规划建筑面积、成交规划建筑面积均同比降低，成交楼面均价同比正增长，其中长江中游城市群涨幅最低。
从头部房企的拿地情况来看，今年1—9月，TOP100企业拿地规模同比下降17.9%，降幅较上月扩大7.4个百分点。9月，50家代表房企拿地总额同比下降57.5%，环比下降24%。
从布局城市等级来看，50家代表房企1—9月在二线城市的拿地投资面积占比最高，为62.3%，一二线城市占比合计近九成。从布局区域来看，房企热衷于在长三角拿地，占比达到40%。
中指研究院分析师孟新增对记者表示，全国土地市场持续“低温运行”，究其原因，一是近两年房地产市场深度调整，今年以来调整态势延续，销售市场低迷导致企业拿地意愿减弱。二是企业资金压力大，拿地更为谨慎且更为聚焦，仅热点城市或核心区域地块土拍热度较高，多数区域地块底价成交甚至流拍。三是政府推地信心不足，推地规模大幅下降，也导致土地成交规模明显下滑。另外，拿地企业以央国企为主，其他类型房企投资布局力度较以往下滑明显。
对稳房价、稳预期意义重大
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对记者表示，“限地价”政策的出台是基于土拍市场过热、“地王”频出、房价飙升等背景。然而今年以来土地市场“低温运行”，土地收入持续下降，房价上涨动力不足，房企拿地积极性不高。基于这种情况，限地价已不符合当前的市场形势。取消地价上限，让土地重新回归市场定价，是顺应市场形势和供需关系变化的重要举措。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，近期房地产支持政策密集发力，楼市出现一些企稳迹象，但整体上仍处于筑底阶段，而且未来一段时间出现“V型”反转的可能性也不大。因此，一些城市取消地价限价，不会带来地价大涨的风险，对整个土地市场和房地产市场的影响也不大。
张凯认为，土地拍卖重回“价高者得”，地方政府可以增收入、降风险，城市板块分化加剧；房企不妨降利润，各凭本事生存；购房群体能够促改善、稳房价、稳预期。
据记者观察，放开土地限价后，济南、合肥、厦门、青岛、武汉、重庆和成都等地已经有土拍进行。从各地成交情况看，流拍地块减少，少数地块溢价率超过30%，甚至高达53%，过半地块以底价成交。比如成都市新推出的7宗住宅地块全部成功出让，其中3宗地块溢价成交，4宗地块底价成交，平均溢价率为6.9%，总成交金额约57亿元，成交规划建筑面积约46.3万平方米。济南新政后首拍，出现溢价率达53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，效果显著。
中指研究院分析师孟新增向记者表示，非核心城市或区域2023年以来土拍情绪延续低迷态势，短期土拍规则调整对市场的带动效果有限。取消地价上限，预计热点城市的核心地块热度或升温，但在房企投资布局仍审慎的情况下，预计优质地块竞拍出“地王”的概率较小。另外，优质地块有望竞拍出更高的价格，有利于地方增加收入。
关荣雪认为，取消地价上限后，一些优质地块的地价或将有所上涨，从而有可能会传导至房价端，拉动房价小幅上涨，这有助于提振市场情绪，对稳房价、稳预期意义重大。
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