房地产市场年初呈企稳势头，房企探寻良性健康发展锚点
混凝土 21世纪经济报道 2023-04-10
近日，国家统计局公布的今年1-2月全国房地产开发投资数据显示，从多个维度观察，国内房地产市场似乎正走向企稳态势。
其中包括房地产投资、商品房销售面积和金额等数据都显示出明显的降幅收窄，当然这一定程度也与去年同期的基数相对较低有关、不同能级城市尚存在一定程度分化。不过值得注意的是，住宅竣工面积、住宅销售额均实现增长。
行业认为，竣工面积的增长意味着“保交楼”政策正良好运行。随着年初以来政策端的多方位发力，房地产市场显现企稳势头。
同时，现房销售正成为主流趋势，这也对房企的周转效率和综合能力提出要求，围绕高质量发展路线，房地产企业也在积极谋求适宜的路径。
迈入企稳进程
根据统计局公布，房地产相关数据相比去年同期都呈现改善势头。
销售方面，1-2月全国商品房销售面积同比下降3.6%，商品房销售额下降0.1%，二者的下跌幅度出现明显收窄，而住宅销售额出现增长3.5%。
从多方面市场情绪反馈来看，春节后的确出现小阳春行情。信达证券指出，2023年春节假期后，重点监测城市的新房和二手房市场周度成交面积连续5周持续攀升，短期市场热度提升相对明显。
究其原因该机构认为，主要来自2022年末的延后需求得到集中释放，同时房企也在此时间内加大了推货力度。
开发投资方面有类似情形，整体1-2月全国房地产开发投资额度同比下降5.7%；房企房屋施工面积同比下降4.4%；房屋新开工面积下降9.4%；不过房屋竣工面积增长8%，其中住宅竣工面积增长9.7%。综合对比来看，施工相关的面积部分均实现大幅改善，体现出“保交楼”举措的稳步推进。
房企对此正努力筹划。头部房企b碧桂园在此前举行的2023年度工作会议期间就提出“四保”工作重点，即“保交楼、保资产、保安全、保信用”。
碧桂园集团总裁莫斌指出，交付力既是房企社会责任的担当，也是企业产品力、服务力的直观体现，更是房企穿越周期、实现长远发展的关键。
在近期发布的公告中，碧桂园表示，尽管2022年行业面临严峻挑战，公司仍全力做好保交付工作，连同联营合营等项目已累计交付近70万套房，交付量高居行业榜首。在销售市场疲弱的情况下，集团围绕可动用现金的核心管理目标，保持稳健的财务水平和运营状况，净负债率长期保持低位，维持了良好的信用记录。
东兴证券指出，一方面，销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。当前地产行业的企稳对于“促投资、稳增长、保就业”具有重要作用，对稳定经济大盘有重要意义。
另一方面，只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展，才能有效防止地产行业发生系统性风险，进而防范银行系统和地方债务两大风险。当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。
东方金诚认为，展望后市，在政策力度和方向不变的情况下，楼市可能会迎来一个缓慢回暖过程。高频数据显示，3月1日-18日30大中城市单日平均商品房成交套数为4295套，较去年3月的3397套有26.43%的增量。结合1-2月楼市表现，认为一季度楼市初具复苏迹象。然而，也需注意3月的“小阳春”可能仅为前期滞后需求的集中释放，可持续性有待观察，二季度或为观测楼市走向的关键节点。
拉长周期来看，房地产行业依然将正向发展，只是发展路径有所变化。近期的2022财年业绩会上，莫斌就表示，房地产仍是支柱行业，未来5-10年的年均住房增量需求将稳定在10亿平方米左右，城镇化率增速虽然放缓但仍有较大增长空间，改善性需求将是未来最大需求。中国城镇化的下半场，居民更加注重生活品质的提升。
当前房地产市场已进入全新发展阶段，市场从过去的高速增长期逐步进入平稳期，商业模式和竞争格局也发生了极大变化，企业唯有主动求变、突破自我方能适者生存、走向未来。因此莫斌表示，未来碧桂园将积极调整、努力提供更好的产品与服务，通过更加适销对路的安排，比较稳健地渡过现在的市场低谷情况。
健康良性发展
行业观点认为，当前行情下政策底已现，市场整体是否能完全走向积极变化，真正稳住并回升，将有赖于政策面的持续呵护。
政策面在2022年11月已经开始陆续释放支持举措。监管部门围绕银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持，被称为“三支箭”。
2023年的政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。
在“有效防范化解重大经济金融风险”方面，还提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
因此信达证券指出，随着融资支持政策逐步落地，房企资金面改善效果逐步显现，叠加政策面的推进，认为2023年保交楼有望取得更加实质性的进展。
对于房企来说，更重要是在当下时机，持续走向高质量的健康良性发展之路，匹配更适宜的管理能力、更优的技术赋能等多重举措并行。
“走质量发展之路的第一条路径是以市场为导向，以客户为中心。”莫斌如此指出，并要求各区域做到由“按时交楼”进入“完美交楼”。同时还将安排核心管理人员牵头，从集团层面统筹产品力提升工作。
据莫斌透露，新一年集团将用精准化传统投资配合代管代建、科技建造市场化等多维发展，推动公司可持续经营。他还强调，现金流是前提，利润是核心，区域总裁应当努力提升经营意识，落实常态化市场分析，科学研判，聚焦深耕。
因此流动性尤为重要。近期公告显示，公司在境内储架式发行200亿元中期票据也已获准注册，3月正申请一笔面向专业投资者公开发行不超过186亿元人民币公司债券事宜。此前该公司已先后与数十家银行签署战略合作协议，获得逾人民币3,000亿元意向性综合授信支持，是行业为数不多能够完成多品种融资发行的优质民营房企。
综合来看莫斌认为，未来现房销售一定是大势所趋，而科技建造可以帮助地产主业以品质和效率取胜，打造出市场、客户认同的好产品。据悉截至2023年1月，已有33款建筑机器人投入商业化应用，累计应用施工面积超千万平方米。
这也成为公司接下来重要的发展方向。据业绩会上介绍，围绕地产主业，碧桂园积极开拓科技智慧建造体系及上下游产业链等新业务赛道，形成“高科技综合性企业”的清晰打法。
当下的企稳进程对于房企来说是关键机会。东兴证券认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。因此看好具有信用优势的优质央企、国企，以及有望获得融资端的大力支持、有效改善资产负债状况的优质民企。
而身处其中能够积极应对、攻守兼备，拥抱科学生产力的发展路线，才有望更好地走稳良性发展之路。
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