政策利好叠加供应放量 房地产市场预期改善
水泥 经济参考报 2022-07-26
2021年下半年以来，房地产行业经历了阶段性的挑战。今年以来，中央层面多次召开专题会议，释放积极信号，包括明确守住不发生系统性风险底线，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。地方层面更是从供需两侧调整。
在利好政策的加持下，进入6月，房地产市场明显好转，热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快，供求略有好转。业内人士表示，当前行业基本面的底部或已过去，但总体来看，房地产市场仍处销售边际改善的弱复苏阶段，预计整体回暖还需时日。
6月份房价总体趋稳
近日，国家统计局发布6月份商品住宅销售价格变动情况显示，2022年6月，在前期一揽子利好政策相继落地下，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加。但同比方面，涨幅仍继续回落。
具体来看，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。
城市变动数量方面，6月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加六个。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，6月份，全国70个城市新建商品住宅环比跌幅收窄，释放积极信号；同比受此前持续的环比下跌影响，继续扩大。房价数据充分体现了二季度以来房地产一揽子政策的有效性，环比数据改善充分说明市场预期渐改善，房价指标正努力走出降温通道。
“价格的修复是市场成交的带动。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，6月，房贷利率下降、住房支持政策力度加大，促进住房需求释放。贝壳研究院数据显示，6月，贝壳50城二手房成交套数环比增长近30%。其中，成都、杭州、重庆等城市的二手房成交量明显增长。成交量的积极表现传递到价格端，带动价格环比改善。7月上半月，贝壳50城二手房日均成交量也较6月日均水平小幅增长。
多部门释放支持房企合理融资需求信号
今年以来，中央层面频频发声释放利好信号，表示支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目，防范化解房地产行业风险。
6月2日，央行相关负责人表示，要配合住建部等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解，及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序。同日，银保监会印发《银行业保险业绿色金融指引》支持绿色金融发展。6月24日，深交所发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》指出，支持优质房地产企业盘活存量资产，调整预售资金监管，增加房企流动性。
5月以来，对于民营房企的支持力度不断增强，碧桂园、龙湖、美的置业三家房企被监管机构批准可利用附带包括CDS或CRMW在内的信用保护工具公司债进行融资的示范性民营。随后，作为示范企业，碧桂园、龙湖相继发行5亿元公司债。此外，碧桂园在今年3月先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元和400亿元的战略合作协议。
此外，为了更好地应对风险，优化企业债务结构，部分头部房企加速赎回境外债券。6月23日，碧桂园提前回购7月到期的美元票据，总额约4.11亿美元。待该笔债券偿付完成后，碧桂园年内到期的美元债将悉数偿还完毕。
三季度末有望进入企稳恢复通道
江宇辉表示，近期新房及二手房成交数据边际上持续回暖。机构数据显示，6月，热点城市商品房成交面积环比上升81%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8个百分点，广州、青岛、苏州、佛山等城市成交同比已恢复正值。
券商、评级机构也相继释放看好信号。日前，汇丰将碧桂园评级升至“买入”，并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营房企之一。”行业总体向好，但存在分化趋势是众机构的共识。正因如此，包括申万宏源等29家境内外相关机构同时给予碧桂园“买入”评级。他们认为，下半年随着政策持续发力，预期稳定下，房地产市场有望缓慢复苏。
江宇辉说，当前行业基本面的底部或已过去，目前正处于边际修复的状态。
万科董事长郁亮在日前的半年交流会中指出，短期来看，房地产市场或已触底，但恢复还需一个缓慢温和的过程。他还透露，万科将继续此前的股权回购计划，回购价格不超过18.27元/股。
中指研究院常务副院长黄瑜表示，短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。预计一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。货币政策端，房贷利率短期仍有一定下降空间，不排除继续非对称降息。
在供给端，黄瑜预计，一是将继续优化调整预售资金监管政策，更好地为企业补充资金流动性，提高预售资金使用效率；二是降低企业税费支出，减轻企业资金压力或是企业端政策发力方向。
“总体来看，三季度末全国市场有望进入企稳恢复通道。”但黄瑜也坦言，恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、政策优化力度等方面。
严跃进也认为，虽然降幅收窄，但二线城市房价同比在79个月后首次转负，需要防范部分二线城市房价过冷风险。对于市场真正回暖，或还要等到四季度。
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