广州新房限价放松？年内各地政策调整超700次 “因城施策”节奏加快
水泥 证券时报 2022-09-15
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最近一段时间，各地楼市调控的频率似乎有所加快。市场消息指出，广州市已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。不过，截至发稿，相关部门没有对市场消息做出官方回应。
对整体去化有利
记者发现，对于广州新房限价的消息早已不是第一次传出。早在今年8月，当地就流传出部分新房项目的不同楼层价差已经拉开，或许意味着限价政策新的调整方向。有业内人士表示，广州一直以来严格实行住房价格指导，实施动态监管，以支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。即使楼栋的备案均价仍是固定，但不同楼层、户型、朝向，价差可以拉得更大了。好卖的房源价格自然坚挺，不好卖的房源可以降低价格吸引购房者，对楼盘的整体去化来说是有利的。
中指研究院发布的数据显示，今年8月广州新建商品住宅网签面积超60万平方米，环比微降，同比下降超10%。价格方面，8月广州新建商品住宅价格环比上涨0.06%，涨幅较上月扩大0.01个百分点，同比上涨1.74%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“一房一价”本质上是限制房价上涨，引导开发商合理定价和市场预期。适应市场情绪旺盛，涨价预期强烈、投资客较多时的市场形态。目前，市场形势发生很大变化。一方面是高价改善盘卖得好，甚至供不应求；另一方面是低价刚需盘去化难。因此，就需要实时调整限价政策。部分盘可以实时涨价，部分盘可以降价促销。“差异化的定价政策，针对不同购买力，可以达到精准营销，加速去化，既能实现销售规模还能稳定市场预期，也能降低普通购房者的购房门槛。对广州这样的一线城市来说，包括黄埔在内的中心城区，房屋供求矛盾大，供求匹配难度大，通过价格引导以稳定预期和购买力是长期策略，但也会实时调整。”
市场情绪的修复仍需要时间
除了楼市调控政策，广州土拍市场也发生了一些变化。近日，广州第三批集中供地正式挂牌上线，共出让20宗地，起拍总价538亿元。中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，从第三批供地整体情况来看，主要还是以市中心地块为主且地块较为优质，不乏天河、海珠、荔湾等多宗地理位置优越的地块，且本次在出让规则上，已全面取消竞自持环节，从土地端向开发商让利。因此，无论是从地块的属性，还是竞拍规则的优化，都将有利于调动房企参拍的积极性。
除了广州，就在中秋小长假前夕，包括浙江杭州、丽水市、湖南浏阳、江苏泰州和广东汕尾等地再度发布楼市新政，支持刚需及改善型住房需求，促进房地产健康有序发展。
根据中指研究院监测，今年以来全国已有超250个省市优化调整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出台，7-8月各地因城施策有所放缓。9月以来，各地因城施策节奏略有加快，一二线城市政策有所跟进。从市场表现来看，除个别城市外多数城市市场预期恢复有限。短期来看，各地因城施策的力度有望进一步加大，“保交楼”相关举措继续落地见效，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，特别是热点一二线城市，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，但对于大多数城市来说，市场情绪的修复仍需要时间。
李宇嘉还表示，过去10年尽管房价明显上涨，但近年来做的最大的一件事情，就是建立并稳妥实施房地产长效机制，落实落细城市主体责任和省级监管责任，建立健全房地产市场监管体系。对控制房价上涨，稳定市场秩序发挥了重要作用。近期，尽管市场回调，但长效机制基本稳定，确保未来不会发生反弹和大涨，商品房平稳运行的机制基本形成。
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