切实提高保障房的“体验感”
混凝土 证券日报 2023-08-29
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8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，并要求“做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给”。
推进保障性住房建设，满足中低收入群体住房需求，是我国住房制度体系的重要组成部分。从实践来看，现在仍存在供给不足。此次国常会作出重要部署，标志着供给端改革将进一步发力，推动行业向新发展模式转变。
当下，房地产行业正处在告别“旧三高”（高负债、高杠杆、高周转）开发经营模式，向新发展模式过渡的关键阶段。何为新发展模式？从满足居民普通住房需求出发，用改革创新的办法推进保障性住房建设，就是新发展模式中的一种。大城市新市民、青年人居住区域是否有公共配套服务？职住是否平衡？租金水平是高还是低？这些体验感是住得好不好的重要指标。住房保障不再是仅仅满足简单的居住空间需求，而是要兼顾居住质量。而各方对保障房开发建设和运营的重视，将引导社会资本聚焦保障房供给，创新各类商业模式。
增加保障性住房供给，有利于扩大有效投资，带动房地产行业上下游产业平稳发展。从当前住房保障体系来看，公租房、保障性租赁住房和共有产权住房是主体。目前，全国累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。但在人口净流入的大城市，新市民、青年人仍存在阶段性住房困难问题，需从土地、资金、建设主体、规划设计以及公建配套标准等具体措施方面入手，解决保障性住房供给端存在的问题。
增加大城市保障性租赁住房供给，将是发力重点。保障性租赁住房采取市场化方式，由社会资本持有和运营。从供给层面而言，灵活且合理合规地利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设保障性租赁住房，引导多主体社会资本参与和提供运营管理服务，既能有效盘活存量闲置资源，又能扩大钢材、水泥、家装等房地产相关产业链的有效投资。
更重要的是，此前城中村改造相关部署也曾提及保障性住房建设，两者若能有机结合，将提高保障性住房建设质量，实现职住平衡，乃至为房地产行业注入新活力，为向新发展模式过渡提供良机。
事实上，不少优质房企已在保障性租赁住房供给上发力，承接安置房建设已是代建企业的主力业务线，部分央企国企不断在城中村改造赛道加码投资。
金融服务也正在加紧跟上，有助于解决社会资本参与建设的“后顾之忧”。近日，河南省首单类REITs（不动产资产证券化的一种形式）项目成功发行，底层资产为公共租赁住房资产；建设银行住房租赁基金目前总规模已经接近300亿元，在多地推进保障性租赁住房公募REITs（不动产投资信托基金）服务项目。
相信在一系列配套政策推动下，保障房的建设质量、居住品质以及供应规模都有望改善，率先走入这一赛道的企业将扮演重要角色。有序推进保障性安居工程，前景可期。
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