剪力墙里填充砖头？项目大规模“翻车” 千亿华发口碑滑落
混凝土 国际金融报 2023-12-07
今年11月10日，有网友在短视频平台发布了一则定位在浦东华发半岛华庭的视频。视频中，一名施工人员正在向墙体中回填砖头。
大约20天后，浦东华发半岛华庭的业主刷到了该则视频，叠加华发旗下其它楼盘闹得沸沸扬扬的质量问题，华发半岛华庭的业主们开始对自己的楼盘产生质疑，这种情绪在后续的取证、反馈、沟通中不断升腾，愈演愈烈。
12月2日凌晨，华发方面披露了一则说明，称短视频平台流出的相关视频与华发半岛华庭无任何关联，该名网友已于个人账号发布相关道歉声明，项目施工建设严格按照图纸、规范进行，保证工程质量。
这样一纸说明未能打消业主们的疑虑，他们希望华发拿出更有力的证据，引入权威第三方检测机构对房屋质量进行检测。
不过截至发稿，这些诉求都没有得到华发方面的肯定回应。业主程宇（化名）告诉《国际金融报》记者，此前有销售人员称警方已经介入，并会联系相关部门进行检测，“但是发的说明里没提到过报警处理之类的信息，后面没有说法了”。
“网红盘”背后
2022年7月，包括华发、招商、保利等在内的五家开发商同台竞技，争抢浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元的一宗宅地，经过42轮竞价触及“中止价”后，华发以约44.89亿元、溢价9.36%的价格将其收入囊中。
这宗地后被打造为均价约7万/平方米的华发半岛华庭，并在2023年三次推盘，三开三捷。
程宇在今年10月购买了一套约99平的住宅，总价700多万元，为减轻后续还贷压力一口气付了将近7成的首付，他戏称自己是“倾家荡产付首付”。认筹的火爆、便利的交通、国企背景等因素都在一定程度上加深了程宇对华发半岛华庭的期待，“当时反正各方面我觉得都挺满意的”。
这份期待在两个月后被打破，业主们与华发最开始的分歧是项目质量问题，导火索是闵行颛桥的华发四季半岛。
包括程宇在内的三期业主们购房后，华发四季半岛爆发负面舆情，该项目在未达到规定标准的情况下，以“工地开放日”的名义邀请业主们进行“预看房”流程。
可业主们在现场看到的却是粗骨料的公区沥青路面，20万元购买的高标装修包出现了地板空鼓、大理石瓷砖破裂或高低不平、墙面凹凸不平、用料不达标、空调外机与窗户“打架”等诸多装修粗糙、减标减配的情况，甚至有业主吐槽“华发的工艺，还不如路边修下水道的”。
担忧之下，华发半岛华庭的业主们委派代表，与开发商就楼盘的施工建设情况进行沟通，但没有取得理想结果。
程宇向记者举了一个例子，他说当初看房时，没有人知道空调外机会挡住厨房窗户，业主们希望就这一点进行改善，可最后得到的反馈是空调已经采购结束，无法更改，尚未施工的房屋可视情况优化。
“我们看样板房的时候是一个大窗户，下面没有空调外机，（开发商）说样板房里有提示，但是我们也不清楚这个提示是不是后期加上的，各种文件里没有提到过这一点。”程宇有些气愤地说道。
剪力墙里塞砖头？
双方矛盾激化是在11月29日。
当日下午，有业主在短视频平台看到了两段定位在华发半岛华庭的视频，一段为飘窗位置将保温结构打掉；另一段则为室内的剪力墙和构造柱未经混凝土浇筑，在出现大面积空洞的情况下，施工人员以砖块和建筑垃圾进行回填，这则视频下有网友留言“房子可会倒的”。
发现视频后，业主随即通过12345、华发优+小程序等其他平台进行投诉，并于当日收到回复称诉求已转至市住房城乡建设管理委。
同日晚间，上述视频被网友删除，并发布一份手写道歉声明，称因与工地木工老板存在个人纠纷，为博得关注发布了相关视频，虽然视频定位在华发半岛华庭，但内容与华发半岛华庭项目工地无任何关系。12月2日凌晨，华发方面亦发布说明，再次强调该名网友拍摄的视频并非是华发半岛华庭，项目施工建设严格按照图纸、规范进行，保证工程质量。
这些说辞都未能使业主信服。程宇说，华发在说明发布前后都没有与主业之间进行过任何面对面的沟通，这令业主们没有安全感。
一名从事建筑工程的业主对视频进行分析后认为，填充砖头视频中所涉及的墙体为剪力墙，亦有业主在咨询建筑行业人士后得到相同答复。在程宇看来，无论哪类墙体，都应该用浇筑的方式进行建设，而不是如此乱来。
还有业主根据视频对面别墅区的蓝色屋顶、唐龙路上的路灯形状、周边环境等因素推测，视频拍摄位置可能是20号楼东边套C户型，“C户型大飘窗在客厅，从飘窗位置能看到厨房的窗户，还有唐龙路上的路灯、对面别墅区的蓝色屋顶，视频前后的柱形状是一样的，说明视频不是拼接的”。
项目监理负责人李明（化名）的态度转变同样令业主疑惑。
程宇告诉记者，12月4日下午，有业主联系到李明，告知其剪力墙中填砖的视频内容，彼时李明表示，若相关情况属实将暂停施工，封顶报告的审批也会暂停；但没多久，他便反口表示不负责华发半岛华庭项目，并询问业主个人信息。《国际金融报》记者就此致电李明，来意尚未说完，其便表示“不方便”，随后挂断电话。
对墙体的回弹测试也进一步加深了业主对华发的质疑。看到剪力墙填砖视频后，有工友随机就一套房屋的墙体进行回弹测试，显示平均数值为27.9。
一位不愿具名的行业人士向《国际金融报》记者表示，回弹测试要考虑混凝土的设计强度，回弹值必须超过设计值的一定比例才算合格，因为表面有碳化深度一说，一般估计为115%以上，若回弹的值不稳定高低相差很多，那就是离散性大，就是不合格。
“且不同的构件测区不少于10处，弹出来的数值是在哪个面有个修正值，去掉最高、最低的点算出平均值，这个应该智能回弹仪自动生成的，对所有的平均值要有个计算推断，这个最后的值比原设计要超过多少才算合格。”该人士强调，不同的操作会得出不同的结果，“这是专业检测人员做的，是有上岗证的”。
大规模“翻车”
在程宇看来，整个“填砖”风波中，华发都没有拿出有力的证据证明清白，也没有及时与业主进行有效沟通，他说业主们的诉求其实很简单，希望引入权威第三方检测机构对房屋质量进行检测，有问题就修整，没有问题最好，“剪力墙这个跟其他楼盘装修质量差不一样，这个涉及到安全隐患了”。
日前，程宇也向相关部门进行了投诉，按流程要等到15个工作日后才会有回复，但这个月到了自己付尾款的日子，他希望能在付尾款前将事件调查清楚，“我买的那栋已经建到15层了，封顶之后就会给银行发封顶报告，然后银行付钱，大概预计就是这个月”。
今年以来，华发在上海推出了多个“红盘”。克而瑞统计的10月上海楼盘销售榜单TOP 30中，华发半岛华庭、华发蟠龙四季、华发四季河滨均榜上有名；11月的榜单中，华发静安华府以27.9亿元的成交金额闯进前三。
根据该机构统计数据，1-11月，华发在上海的权益销售额达到283.66亿元，仅次于招商，同期对应的全国权益销售额为841.1亿元，这之中上海贡献了33.7%的业绩，重要程度可见一斑。
因而，在上海市场的大面积口碑“翻车”也将对华发造成极大影响。互动平台上，有投资者数次问及关于华发旗下项目的质量问题，涉及对象包括上海的仁恒华发海上溪云、华发四季半岛。
近期，上海电视台新闻频道、东方卫视接连报道了仁恒华发海上溪云的楼盘问题，投资者据此询问华发对合作项目的具体开展模式及管理方式、在手合作项目是否存在未披露的重大诉讼或者或有事项、项目类似的潜在负面舆情是否对公司合并报表的收入或利润确认造成重大影响等。
关于华发四季半岛，有投资者问及该楼盘的售后问题何时处理，如何看待因此引发的社会舆论问题，并直指症结，“上海华发四季半岛楼盘的售后问题是否具有普遍性？是否会影响后续上海楼盘的销售？”
关于这些问题，华发都没有给出明确回答。据记者了解，华发四季半岛目前处在整改阶段，华发称会赔偿业主。
12月6日，《国际金融报》记者就华发半岛华庭以及上海项目集中出现的质量维权情况等向华发方面求证，但截至发稿未获回应。
拿地“大户”
有声音认为，华发当下的问题在于，项目端的操盘能力跟不上土地端的扩张需求。
近年来，华发在土地市场激情驰骋，毫不掩饰对规模的渴求。其最近颇受关注的“补仓”是以合作方式曲线入局了南京市建邺区绿博园2023G55地块，与绿城一同对项目进行开发建设。
对于这桩交易，华发称有利于公司进一步拓展南京市场，扩大公司品牌影响力。公开信息显示，自2017年进入南京以来，华发已经在该城打造了15个楼盘，合作伙伴包括华润、招商、美的置业等多家房企。
其与这些搭档的合作不止是在南京市场。
以杭州为例，今年2月的首轮供地中，华润置地以20.55亿元的价格摇中了上城区四堡七堡单元JG1401-25地块，华发后与之合作开发，持有项目16.83%权益，该宗地后被打造为翡云润府，于今年6月首开。
同年8月，方远地产以18.18亿的价格竞得了杭州滨江区省属单元R21-04地块，这宗地后来也喊了华发一起“玩耍”，后者持有20.91%权益。
诸如此类私下谈成的合作不在少数，如长沙市岳麓区洋湖路66亩地块、成都市锦江区柳江街道29亩地块等，再如从融创手中接下的深圳市宝安区冰雪文旅城项目，以及从奥园处接手的广东省珠海市联安村旧改项目。
据《国际金融报》记者不完全统计，截至12月，华发通过合作入股、从出险房企接手的项目共有8个，它们的总地价已超百亿；土拍市场来看，截至目前，华发在上海、杭州、成都、苏州等地合共摘得了14宗土地，这之中的部分地块，华发在拿地后也引入了合作方以分摊风险，缓解资金压力。
合计来看，截至目前，华发今年已经通过招拍挂、收并购等方式新增了至少22个项目，总地价超527亿元。而其2022年全年新增土地数量为14宗，对应投资规模348.59亿元，新增土地储备77.66万平方米。根据中指院数据，今年1-11月，华发权益拿地金额为234亿元，拿地面积133万平方米，权益新增货值468亿元。
豪爽补仓、合作开发显然也助推了华发的业绩。
今年前三季度，该公司实现合同销售金额1035.8亿元，同比增长了41.99%，销售面积较去年同期增长29.02%至325.9万平方米。中指院前9个月的销售榜单中，华发位列第14位，较去年同期提升4位。
“比2022年提前两个月左右达成千亿业绩，百强房企中增速最快。”华发董事局副主席兼总裁在日前的业绩说明会上如此说道，但其也表示，2024年将审慎把控拿地节奏，不断提高产品核心竞争力，将继续以去化、回款为工作重点。
只是，目前的维权浪潮下，华发似乎也应该冷静思考，热血摘地后要如何在项目端得到消费者认可。
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