首付比例降至20%！房地产利好频频 水泥需求能否强势复苏？
水泥 中国水泥网信息中心 2022-02-20
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据上海证券报报道，近日，一些城市的房贷政策出现实质性松动。
此前，有消息称山东菏泽首套房贷款首付比例从30%降至20%。随后，重庆以及江西赣州等地也传出消息，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷比例降至20%。
另外，据业内透露，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。
从首付比例到放款速度 去年底以来楼市利好不断
除上文提到的首付比例下降以外，国内不少城市房贷利率也已经悄然下调。
时代财经消息称，南京当地多家银行首套房贷利率普遍降到“6”字头以下，中国银行、江苏银行、民生银行、邮储银行等均在5.7-5.8%之间，广发银行已降到5.6%。大连市也传出消息，各家银行开始执行下调利率，首套房贷利率普遍为5.25%，二套房贷利率普遍为5.45%。
中国银行某支行信贷经理甚至表示，目前加点从45BP调低到30BP，针对优质客户房贷利率可以低至4.9%。贝壳研究院监测数据显示，2022年1月，103个重点城市平均房贷利率和放款周期已恢复到2021年年中的合理水平，其中59城房贷主流利率环比下调。
公积金方面，从去年底到如今的两个多月时间内，全国20多个城市住房公积金贷款政策调整，包括上调住房公积金贷款额度、降低二套房首付比例、上调缴存基数下限、放宽住房公积金提取和使用条件等。
以广西南宁为例，1月16日，南宁发布住房公积金个人住房贷款管理实施细则的征求意见稿，首套房和二套房的公积金贷款最高额度均提高10万元，分别提高至70万元和60万元。
银行放款方面也明显提速，南京银行一名信贷经理告诉时代财经，去年下半年等待放款的时间比较长，“有的银行能有4、5个月时间，但是现在放款速度很快，1、2个月就能下来，个别银行甚至有1-2周放款的记录” 。
某国有大行深圳分行个贷经理甚至表示，资料齐全的话，房屋办完抵押后最快一两天就能放款。
除以上“优待”以外，银行贷款审批速度也明显加快。以杭州为例，笔者一朋友年后在建设银行办理组合贷款手续，从提交贷款申请到贷款审批全部通过仅仅用了不到3个工作日。
整体来看，从去年底以来，楼市松绑迹象日益明显。
殃及池鱼 房地产降温曾引发水泥行业担忧
房地产一直是拉动国内水泥市场需求的主要力量之一，特别是在中东部不少地区，房地产行业带来的水泥市场需求甚至占到总需求的40%-50%。
以河南郑州为例，当地水泥行业人士表示，郑州水泥市场需求有50%左右都来自于房地产行业，但是自去年初以来，受房地产行业发展态势下行影响，混凝土搅拌站、水泥经销商等回款困难，市场需求明显下滑。受此影响，去年河南水泥市场平均价格长期排名全国中下游水平。
今年初，中国水泥网曾对国内20余省份展开电话市场调研，从各地反应情况来看，房地产行业降温引发了大量行业人士对于2022年水泥市场需求的担忧。
河北水泥行业人士就明确表示：“2022年受房地产行业发展态势下行影响，河北水泥行业运行压力较大，基建在稳定行业发展态势中的托底作用将更加凸显”。四川水泥行业人士更是直接指出，四川水泥市场在2021年就已经存在较大的市场压力，2022年由于房地产投资形势不佳，四川水泥市场整体态势不是很乐观。
水泥行业对于房地产市场的担忧是必然的。
去年在房住不炒背景下，金融监管力度不断加大，商业银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比受限，二手房交易遇冷，房地产企业融资难度加大，房子的投资属性正在降低，高周转率、高杠杆发展模式迎来极大挑战。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨2.46%，二手住宅价格累计上涨3.36%。11月，百城新建住宅价格环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月），环比下跌城市数量增加至53个；百城二手住宅价格环比下跌0.08%，跌幅较10月有所扩大，环比下跌城市数量增加至68个。
在关键的土拍和新开工面积方面。2021年1-11月，全国300城住宅用地推出面积同比下降11.3%，成交面积同比下降28.3%。其中一线城市推出面积同比增长53.0%，成交面积小幅增长；二线、三四线城市供求规模同比均下降。
房地产行业基本告别高增长时代。
“稳”字是关键 水泥需求获短期利好
去年12月10日，中央经济工作会议前后用25个“稳”字，强调了2022年我国经济社会各项工作的总基调。同时，中央经济工作会议为今年房地产市场发展定调——“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展” 。
在今年各地政府工作报告中，黑龙江、江苏、浙江、广东等多地明确提出要更好满足购房者合理住房需求。央行相关负责人此前表示，房地产最核心的特征之一是区域性，在房地产长效机制管理框架下，更多的是落实城市属地责任，结合当地市场形势，因城施策实施房地产调控。
在央行刚发布2021年第四季度中国货币政策执行报告中也指出，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求。
整体来看，当前“房住不炒”的基调并未改变，但作为“稳”经济的关键一环，房地产行业也将保持较为稳定的发展态势。
此前，国内部分地区水泥行业人士曾表示，房地产企业资金紧张是各地开复工速度放缓的一大因素。如今，楼市松绑，不仅可以在较大程度上解决存量问题，提升房地产企业“回血”能力，同时有力维护消费者合法权益，也有望短期内继续保持房地产市场对水泥需求的支撑能力。
不过，在国家宏观调控政策指引下，房地产正在回归本质的居住属性。稳中求进，逐步摆脱经济对房地产的依赖，实现经济发展进程中的平稳转型将是大势所趋，在此背景下，房地产投资热度正在褪去。
近期房地产利好消息不断，根本原因在于一个“稳”字，房地产行业已经难回高增长时代，对水泥市场需求的拉动也将逐步降低。特别是随着后期房地产现阶段在建项目逐步完工，水泥需求下降或难以避免。
对此，业内人士指出，基建和保障房建设将成为支撑水泥需求的关键力量。
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