水泥网评论：房地产政策利好，砂石骨料需求能否止跌回稳？
骨料,焦点,行业 水泥大数据研究院 刘晓丹 2024-10-29
房地产和基建是砂石骨料的主要需求市场，基建用砂石骨料占超过6成，房地产用砂石骨料在2成左右，另有部分民用市场。从2021年开始，房地产市场景气度不断下滑，导致房地产用砂石骨料需求锐减。水泥大数据研究院测算，2021年房地产用砂石骨料31.17亿吨，2022年和2023年连续两年同比下跌14.8%和12.9%。近期，房地产政策利好频发，在这一系列政策利好下，能否真正带动砂石骨料市场需求止跌回稳？
图1：房地产用砂石骨料需求走势图
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
房地产增量政策才是拉动砂石市场需求的关键。10月17日，住建部将稳地产政策“组合拳”简要概括为“四个取消、四个降低、两个增加”。房地产政策逐步从增量转向增存并重，严控增量方向。对砂石市场需求而言，房地产存量市场影响并不明显，增量市场才是带动砂石需求回稳的关键。“四四二”政策中“四个取消”和“四个降低”政策都是存量市场去库存，只有“两个增加”是涉及增量市场，重点关注“两个增量”政策对砂石市场需求的带动作用。
增量政策一，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造
政策出台仍在初期阶段。该政策可以类比2024年之前的棚户区改造。根据住建部历史资料，2024年以前我国棚户区改造分为试点、启动、加速和退潮四个阶段。目前100万套的城中村改造和危旧房改造对比启动阶段和高峰期的棚户区改造仍有很大差距，仍在试点或启动阶段初期。
表1：新增实施100万套城中村改造和危旧房改造 VS 棚户区改造
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
年新增砂石骨料需求不足2000万吨，影响有限。住建部指出，全国35个大中城市需要改造的城中村有170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套，本次提出的100万套是针对其中比较成熟的项目。按照要求，城中村改造方式分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类：对具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合。根据政策精神，城中村拆旧比例不得高于20%，若按照各地改造经验来看，拆旧占比最高可达60%左右。据此，分悲观、中性、乐观来划分拆除新建比例20%、40%、60%，其余部分进行整改。整改对砂石骨料用料需求并不多，重点看拆除新建。按照100平方米/套新建来看，新增新开工面积在2000、4000、6000万平方米。类比棚改项目完成时间，试点或启动阶段， 3-4年左右时间完成一个阶段目标。假设分摊4年完成，每平方米房屋建筑用水泥消耗量0.2吨，商用混凝土水泥和砂石骨料配比0.32：1.8（即1：5.625），每平方米房屋建筑用砂石骨料消耗量约1.125吨，那么新增房地产新开工面积和年新增砂石骨料需求如下：
表2:100万套城中村改造和危旧房改造新增砂石骨料需求测算
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
增量政策二，将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元
商品住房项目贷款全部纳入“白名单”， 1.77万亿元增量资金是拉动砂石骨料需求关键。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，到2024年底“白名单”项目信贷规模将增加到超过4万亿元，增量为1.77万亿元。以前“白名单”项目必要条件之一：房地产开发项目必须处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目。这就意味着是对之前快完工项目的收尾。以前“白名单”项目资金多数用于修复有困难的“保交楼”、“烂尾楼”等项目，而并不是那些处于刚开发的项目上。项目后期对于砂石骨料用料需求并不多，增量带动作用十分有限。10月17日，国新办会议宣布进一步优化房地产“白名单”项目融资机制，商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，这后续的1.77万亿元增量资金，才能有一部分资金流入新开工的商品住房项目，从而拉动砂石骨料用料需求。
1.77万亿元带来的砂石骨料需求年增量在0.62-1.55亿吨。假设按照悲观20%、中性30%、乐观50%划分1.77万亿元增量资金流入商品住房新开工项目。房地产开发项目中，建安成本占房地产总开发成本70%，商品房建安成本在1200-1800元/平方米（按均价1500元/平方米计），从施工周期看，房地产“新开工”到“竣工”一般耗时2-3年，是砂石骨料用料的主要时期，按照3年期建设周期来看，砂石骨料年需求增量为：
表3：1.77万亿元增量资金拉动砂石骨料需求测算
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
尽管房地产政策利好频传，但房地产严控增量，对于砂石骨料需求拉动力度有限，需谨慎看待政策对市场的影响力。笔者预计2024年全年房地产砂石骨料需求用量20.17亿吨，较2023年减少2.97亿吨，预计2024年全国砂石骨料需求135亿吨，较2023年减少16亿吨。100万套城中村改造和危旧房改造项目和“白名单”项目带来的砂石骨料需求年总增量在0.68-1.72亿吨。2024年已近尾声，这部分砂石骨料增量对2024年砂石骨料需求影响不大，预计对2025年砂石骨料需求有部分提振作用，但根据过往砂石骨料的需求体量来说，拉动作用不会太大。
表4:两个增量政策带来的砂石骨料年需求增量（亿吨/年）
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
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