聚焦315！深圳网红盘外墙反复开凿钢筋裸露！住建部门回应
混凝土 南方都市报·湾财社 2023-03-15
在深圳龙华上塘地铁站B、C出口的西侧，紧邻着的便是中海汇德理项目。2020年8月，龙华中海汇德理线上选房，1179套房源当天售罄，因项目位置优越且选房人数远超房源数量，选中房源的业主无不感到幸运。但从2021年开始，质疑中海汇德理开发商“货不对板、虚假宣传”的声音便开始流传；2021年底竣工备案后，质疑声被推到了高潮。
“反复开凿外墙，导致钢筋长期裸露，日晒雨淋，钢筋有变脆风险，严重影响建筑结构的耐久性。”中海汇德理业主周霖(化名)告诉南都·湾财社记者，项目的外墙质量问题已出现一年多时间，依然未得到解决。而在外墙疑似存在质量问题的同时，业主们还发现项目存在精装修无证施工、公共区域虚假宣传、阳台改房间涉嫌违法搭建等等问题。
3月13日，一份来自深圳市龙华区住房和建设局盖章的文件《深圳市龙华区住房和建设局关于中海汇德理项目的接访会议备忘录》中显示，该项目品质提升资金已到账，政府已进行监管，资金用途按业主意愿落实。
中海方面有关工作人员在接受南都·湾财社记者采访时，亦确认该项目品质提升资金已到账。
业主投诉
外墙钢筋裸露涂料大面积脱落，反复修补长达一年。
今年1月，龙华区住建局发布“关于进一步加强建设工程组合铝合金模板和混凝土结构质量管理的通知”。其中提到，针对我区某住宅建设项目因挖墙平整度垂直度问题，造成重大社会影响……要求进一步加强建设工作混凝土质量管理，提高工程参建各方主体质量意识，进一步明确相关单位质量责任。
“这里的某住宅项目，就是中海汇德理。”周霖认为，区住建局已定性中海汇德理外墙质量问题，但开发商至今仍宣称品质提升，拒不整改，是在糊弄消费者。
事实上，早在2022年12月，业主方便收到了“深圳市住建局关于中海汇德理花园信访事项的复函”，其中提到，依据建筑工程质量管理条例：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。参照条例，中海汇德理的外墙质量整改施工，属于工程质量保修范围。这份回函同样被认为是定性汇德理存在质量问题的官方回复。
从周霖提供的项目照片来看，汇德理剪力墙每层连接处都出现空洞，部分墙面出现钢筋暴露的情况，还有的墙面已经长满了青苔、墙面涂料大面积脱落。值得一提的是，这些照片来自业主近1年分时间段的拍摄，直至今年2月，墙面依然存在大面积鼓包的问题。
项目宣传图
2022年10月拍摄。受访者供图
“承重墙进行了长达一年时间的反复修补，修补面积高达30%！”周霖告诉记者，深圳没有一个新楼盘有如此巨大的修补面积。
2023年2月项目外立面。受访者供图
而对于项目方的修补方式，业主方认为，整改材料“环氧砂浆”的强度与原主体结构水泥强度不同，日晒雨淋，必然脱落。“行业里面环氧砂浆一般只用于小范围的修补，这么大面积的修补，一旦环氧砂浆四十多层的高度脱砸下来，可能会危及到住在小区内的业主的生命。”周霖说。
在长达近1年的整改诉求没有得到满意的回应后，随着业主方收集的资料越来越多，还发现了项目更多的违规问题。
其他质疑
N+1设计“偷面积”，
业主担忧违法搭建承担风险
“开发商为了谋求高额利润，强制捆绑的精装修，我们也只能接受。”中海汇德理的另一位业主陈鑫(化名)告诉记者，汇德理在销售的时候对外宣传的是81-110平方米为3-4房，但是从规自局图纸以及预售许可证申请材料上来看，项目只报建了2-3房，所谓多出的一间房据查都是违规超建违建出来的。
房屋竣工测绘图受访者供图
但对于买房时是否对违建知情的问题，陈鑫予以了否认。“买房的时候，大多数购房者其实都不明白建筑上面的一些弯弯绕绕，如果不是项目后来出现质量问题了，恐怕也不会有人去追究这个东西。”
“收房之后未来任何人都可能举报我违建，到时房子要拆掉的话，我找谁哭诉？”开发商违建交房的问题除了会让业主承担风险之外，陈鑫认为房间因违建多出的面积会突破容积率规定，造成国有资产的损失。
根据《国务院关于加强土地资产管理通知规定》不管是私自调整还是经过批准调整容积率，都应当按规定调整土地使用权出让金，补交土地差价。业主认为，中海汇德理批2房建3-4房，违规超建，擅自提高建筑容积率，造成国有资产流失，应按规定补地价，并缴纳土地款50.2亿的20%，即10.4亿作为罚款上交国家以合法合规交付汇德理项目。
对于阳台改房间违规超建的问题，陈鑫还向记者展示了自己当时看房时的视频。视频中可以看到原本毛坯竣工验收的图纸上标注为阳台的部分，在实际的展示空间中为一个小房间。但陈鑫告诉记者，项目方否认有设置样板间。
“本项目未设置样板房。”这是销售合同中明确白纸黑字标注出的内容，但实际上在2020年销售蓄客期间，陈鑫同其他业主均看到汇德理营销中心设置的样板间，“项目方后来和我们说是展示空间不是样板间。”陈鑫说。
部门回应
龙华区住建局：
中海品质提升资金己到账，政府已监管
2023年1月，龙华区住建局向业主公布了一份“政府信息公开申请答复书”中提到，中海汇德理花园室内装饰装修工程施工许可证或备案信息，经查在本行政机关未制作或者未获取。
“此前项目方在公众号发布的‘家书’中明确有室内已经开始精装修施工的图片，但在我们质疑它无证施工后，工作人员当场删了那篇公号内容。”周霖质疑道，汇德理1179套住宅，4.5个亿的精装修工程，项目方没有在任何政府部门申请施工手续，没有政府监管的情况下如何保证施工质量？
但针对中海汇德理的问题，有关部门去年以来一直在进行解决沟通。今年2月，网传一份主语为“龙华区政府与市住房和建设局”的文件中提到，“如中海无法妥善解决汇德理项目相关问题，建议对该司全市项目予以停工。”
“这是之前接访，区政府抛出来的说法。”周霖向记者表示，业主代表已和有关部门展开过多次协商会议。
3月13日，一份来自深圳市龙华区住房和建设局盖章的文件《深圳市龙华区住房和建设局关于中海汇德理项目的接访会议备忘录》中显示，3月10日下午，龙华区商澎涛副区长接访了中海汇德理业主代表，龙华区相关部门负责同志参加会议。
会议明确：一是中海品质提升资金己到账，政府已进行监管，资金用途按业主意愿落实，请业主和中海抓紧协商确定资金具体支配方式和使用细则；二是请业主委托有资质专业机构，对加装铝板进行论证，阐述优、缺点并向全体业主公示，征求意见，相关费用由中海负责；三是征求意见需核实业主身份，政府将对意愿征集过程进行监督。
该份文件经业主证实来源为龙华区住建局。3月14日，记者多次致电龙华区住建局咨询电话但并未接通。当日上午，民治执法大队在电话中向记者表示，对于中海汇德理的有关问题正在协调，街道办已和业主开过多次协调会，正在协商解决。
律师说法
房屋存在的质量问题，
保修期内开发商应承担修复责任
房屋存在明显的质量问题，开发商是否有责任对明显的施工质量缺陷负责？广东卓建律师事务所许怿滨律师在接受记者采访时表示，“开发商应当对于房屋存在的质量问题，在保修期内承担修复责任。开发商应当在保修期内承担相应修复工作。”
根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)的规定，第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
另外根据建设工程质量管理条例(2019修正)第四十条的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
而对于开发商精装交付的房屋可能涉嫌的违建问题，许怿滨律师指出，根据深圳经济特区物业管理条例第七十九条的规定，不管是直接将阳台改成卫生间、厨房，还是违法建造建筑物、构筑物建成其他功能的房间，都是改变原有建筑设计及竣工验收的规划要求的，均是违法行为。
“对于购房者来说，可能面临拆除及恢复原状的风险。”许怿滨律师告诉记者，对此，深圳经济特区物业管理条例第一百一十九条中规定得很明确。
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