“华尔街之狼”正在抄底中国房地产
混凝土 上海证券报 2023-08-30
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8月29日，港股地产板块大涨。截至收盘，富力地产、绿地香港涨超18%，融创中国涨超12%，龙光集团涨超9%。从交易商席位看，多家外资经纪商出现在港股内房股净买入席位，或预示着“华尔街之狼”们正在逢低吸纳。港交所数据显示，摩根大通在地产政策调整前夕“火速抄底”碧桂园1.7亿股。
除了在二级市场买入股票和债券外，外资倾向于在核心的一二线城市热门地段抄底房产资产。克而瑞数据显示，去年以来有嘉里建设、香港置地、凯德集团等机构在内地房地产市场进行项目收购。
外资或在逢低吸纳内房股
8月29日，从交易商席位看，多家外资经纪商出现在港股内房股净买入席位。
以融创中国为例，截至收盘，净买入最大的5家经纪商为盈透证券、瑞银、高盛、摩根士丹利、中银国际，而净卖出席位最大的5家经纪商为中信里昂、耀才、中金、富途证券、申万宏源。
“港股市场主要是一个离岸市场。在港股市场使用外资席位买入的资金，一般是境外资金。”香港某大型内资券商经纪业务人士表示，“不过港股没有穿透机制，从实时席位上看不出来谁在买。”
摩根大通“掐点”抄底碧桂园
上市房企融资迎利好。8月27日，中国证监会连发多项政策举措，涉及IPO和再融资节奏、股份减持、融资融券等方面。其中，针对房地产行业特别提出“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。
摩根大通抢在房地产利好政策调整前夕，几乎“掐点”抄底了碧桂园。港交所数据显示，摩根大通于8月14日增持1.71亿股碧桂园好仓，涉资约1.44亿港元。增持后，摩根大通对碧桂园的最新持好仓数目为13.94亿股，持好仓比例由4.42%上升至5.04%。
这一举措被认为是摩根大通在低价买入内房股核心资产。摩根大通买入的均价为0.84港元/股，8月29日收盘，碧桂园股价为0.91港元/股，这笔交易已产生浮盈。仅从公开披露的账面看，其股价严重跌破净资产价格了。目前，碧桂园的净资产已跌至“白菜价”，市净率仅为0.11倍。
“也就是说，100元的资产，11元就能买到。”一名业内人士表示。不过也有市场人士从谨慎角度分析称，虽然专业机构买了，但可能有对冲手段。现在这个时点抄底，从其他房地产股破净后一直无法回来看，一般投资者需要注意其中风险。
不过，摩根大通在内房股上的操作多为短线交易。以碧桂园服务为例，摩根大通在8月2日至8月15日间频繁交易，最新持好仓数量为1.52亿股，占已发行总股本的4.5%。而8月1日摩根大通对碧桂园服务的好仓持股数量则为2.21亿股。
“美联储加息背景下，融资成本走高，因而欧美机构在股市追求更高的收益率，对低价资产可能更感兴趣。随着我国楼市出现复苏，一些股票存在超跌现象，可能引发外资的抄底。”深圳某私募基金经理表示。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，近两年，包括贝莱德、高盛、马拉松资本、橡树资本等多家外资纷纷瞄上内地房企的股票债券，出险房企是他们主攻的目标。
申港证券分析师曹旭特、翟苏宁此前研报表示，房企端债务风险已靠近政策的红线，政策干预的预期在加强。该机构预计部分高能级城市的改善性住房需求会率先转暖，并逐渐向市场传递信心，带动市场修复。
外资纷纷押注地产潜力项目
除了在二级市场买入股票和债券外，外资倾向于在核心的一二线城市热门地段出手房产资产。
2022年，克而瑞地产发布的一则报告显示，当年有嘉里建设、香港置地、易商红木、凯德集团等多家机构在内地房地产市场进行项目收购，仅以当时披露的数据统计，总金额超过283亿元人民币。
今年上半年，外资又瞄准了深圳房地产市场。
5月23日，铁狮门宣布与星狮地产集团成员辉盛国际成立合资公司，收购深圳市深润大厦的部分长租公寓，总投资约为7.17亿元人民币。
资料显示，铁狮门是世界有名的房地产开发商、运营商和基金管理公司，在美国、巴西、印度、德国等国家从事写字楼、大型城市综合体项目和高档住宅的开发。而辉盛国际是服务式公寓和高端租赁公寓投资者与运营商，此次投资改造可谓优势互补。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，前几年长租公寓机构出现危机，而今重获外资青睐，一方面与政策端对国内租赁行业支持力度加大有关；另一方面，从投资角度来看，长租公寓收益稳定、抗周期性强。
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