多部门就房地产市场密集发声 在“因城施策”方面下足功夫
混凝土 证券日报 2023-08-30
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8月28日，受国务院委托，国家发展改革委主任郑栅洁向十四届全国人大常委会第五次会议报告了今年以来国民经济和社会发展计划执行情况。
围绕下半年需要重点抓好的工作，报告指出，加强风险预警和妥善处置，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱，优化供地结构，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。增加保障性住房供给，支持地方政府和企业加大保障性租赁住房建设。
“预计下半年的楼市政策仍会延续长效机制以及短期政策相结合的方式，针对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，从供需两侧共同发力推进房地产市场稳定运行。”58安居客研究院院长张波在记者采访时表示。
楼市利好政策不断
自今年7月24日中共中央政治局会议对房地产市场定调后，有关房地产市场的表述频繁出现在中央及相关部门的重要会议中，从近期密集出台的一系列楼市支持政策来看，多部门在“因城施策”方面下足了功夫。
据记者梳理，就在前述中共中央政治局会议召开后不到一周时间，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上明确表态，“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。这无疑是对“因城施策用好政策工具箱”的积极响应。
随后，于7月31日召开的国务院常务会议进一步指出，“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式”。另外，中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议上不仅再次强调要“支持房地产市场平稳健康发展”，亦明确提出“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
从政策面来看，政策内容不仅更加细化和具体，且力度明显超出预期。比如，8月25日，《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》及《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》相继对外发布，前者明确“对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠”；后者推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。同日，国务院常务会议还审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，并指出要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。紧接着，证监会在8月27日发布消息，围绕把握再融资节奏时强调，“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。
“这些政策着力点都放在了资金上。”京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长赵秀池在接受记者采访时坦言，资金是房地产业的命脉。没有资金，房企无法开发项目；没有更加优惠的资金，购房者购房成本高企，不利于需求释放。总的来说，近期出台的一系列政策会对楼市预期起到一定的积极作用，但后续房地产市场的恢复情况仍需持续的政策跟进、观念调整、预期稳定，尤其是在源头上要增加居民收入，提高居民的购房能力。
预期已现积极信号
从目前的房地产市场表现来看，国家统计局数据显示，今年前7个月，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。
而8月份以来，市场继续低位调整。根据中指数据监测，8月份前两周全国重点50城商品住宅周均成交面积较7月份周均下降16.2%，较去年同期下降29.3%。
中指研究院市场总监陈文静告诉《证券日报》记者，当前，房地产市场企稳仍受到多个因素的影响和制约。一是居民收入预期没有出现明显好转。二是新房、二手房价格下跌预期仍较强，购房者观望情绪重。除此之外，购房者对期房烂尾的担心仍在，且当前部分房企偿债压力较大，也对市场预期形成扰动。
不过，陈文静认为，随着前述一系列楼市支持政策的相继落地，特别是三部门明确的首套房“认房不用认贷”政策出台，为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地。对于一线城市而言同样存在政策预期，由于一线城市房屋总价高且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，将对房地产市场产生较为明显的带动作用。总的来说，若地方加快政策执行速度，核心城市楼市“金九银十”行情可期。
在张波看来，从房地产市场“因城施策”角度来看，预计供给侧重点关注土地市场的供给优化，减少库存过大、人口流出较为明显的城市土地供给量，同时关注房地产开发企业去风险节奏，在优化供应结构的同时切实推进“保交楼”工作。从需求侧来看，方向依然是保障居民刚性住房需求，并可能加大改善性住房政策支持力度。长效机制方面，保障房仍是重点所在。
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