数据显示郑州房价开始向成本价靠拢

水泥新浪房产网 2008-11-26

　　不论是开发商还是购房者，让他们任何一方谈成本购房都免不了带有主观色彩。而作为房地产营销策划机构，一头连着开发商，一头又牵着购房者，谈起成本购房这个话题，就可以做到既置身其中，又超然世外。那么，营销策划机构是怎么看郑州的房价与成本的呢？

　　大势：告别暴利

　　王牌企业联盟董事长上官同君直言，经过一年多的调整，楼市的持续低迷，各种成本的增加，特别是融资成本的增加，和往年相比，开发商经营艰难的同时利润率也在不断降低，目前郑州房地产开发公司的利润率一般在20%到30%之间，房地产市场正在逐步告别暴利时代。影响房子的成本主要是土地成本与建安成本，但2008年房地产商普遍面临融资难的问题，因此融资成本比较高，已经有开发商在使用月息7厘的拆借资金，资金使用成本是惊人的，这已成为2008年乃至持续到2009年影响房子成本构成的主要因素。

　　盛世房地产营销策划公司副总经理栾继强认为，去年以来市场上建设用钢材价格上涨了35%到40%，混凝土价格上涨20%左右，房地产每平方米建设成本上涨15%左右。虽然今年下半年钢材和水泥价格已开始大幅下降，地价也在不断创新低，但是目前在售楼盘用的钢材和水泥大部分还是以前买的，开发楼盘的地也都是以前拿的地。政府近期出台的多项救市措施主要是降息，降低购买人需交纳的契税，没有降低开发商向政府交纳的各种税费。面对房地产低迷的市场行情，多数房地产公司的开发资金链受到影响，对于目前楼盘开发商只能采取降价销售，降低自己的利润，所以目前开发商的利润已经很低。

　　英之杰房地产营销策划公司副总经理毋晓枝说，通过政策指导性调整和宏观市场的自发调整，不得不承认房地产行业确实已经从当初的70%甚至100%的利润回落到了目前的20%左右。另外通过市场的调整，地价从以前的地王价到现在的拍卖底价，土地成本降低了；房地产的几大主材如钢材从前两年的翻倍涨到现在的翻倍降，材料成本也降低了，通过调整房价也回落了，房地产的销售周期也因为市场的观望因素拉长了……上述这些因素，会让市场都变得理性，让房价更接近于成本。

　　现状：房价略高

　　栾继强说，根据郑州市统计局公布的数据，2007年，郑州市城区居民人均收入1.4万元，以三口之家买一套100平方米的房子为例，目前市区内房价基本在每平方米4000元到5000元，买一套房子则需要40多万元。而按照国际上通行的收入房价比为6：1计算，在郑州一套100平方米的房子卖20多万元才合理。现在，郑州的房价与居民户均收入比达到了12：1，说明郑州目前的房价还是偏高。

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　　毋晓枝说，根据郑州市统计部门公布的数字，今年上半年郑州市城市居民家庭人均可支配收入为8224元，比去年同期增长14.3%。而郑州市上半年商品房住宅的平均销售价格为每平方米3957.3元，同比增长19.6%。可以看出房价的增长速度大大高出居民收入的增长速度，而这种态势近几年都体现得尤为明显。

　　上官同君也认同郑州房价收入比明显偏高，他说目前郑州市场上适合大众的“白菜版”房子数量有限，而“鱼翅版”的房子却相对较多。

　　走势：稳中有降

　　栾继强说，郑州毕竟是二、三线城市，房价的下跌肯定不会像北京、上海、深圳等一线城市下跌的幅度那么大，因为现在各地方政府也在出台政策“救市”，虽然政府嘴上说救市不是救房价，但是房价会在政府对市场的救援下竭力维系，因此房子价格的走势会一波三折，但最终近期的表现会是稳中有降。

　　上官同君说，郑州近一年来的房价处于窄幅振荡的格局，上涨乏力，却也没有明显的下跌，开发商在花样翻新的促销背后，依然是在力挺房价，开发商不愿公开直面降价。但是楼盘销售遇阻、工程款结算到期、银行贷款追偿本息、转让项目也没着落……面临年关的房地产资金链更加紧张，加上一年多“惨烈”的宏观调控大潮，楼市销量持续低迷，让开发商感到今年的冬天特别寒冷，市场淘汰与洗牌正在资金的博弈中悄然进行，开发商们的资金紧张压力却是共同的，开发商群体的洗牌已经开始。然而郑州房地产市场本身泡沫不大，因此房价目前会略有降价，但幅度不会很大。

　　毋晓枝认为，虽然目前郑州房地产市场出现价格下降的现象，但是优惠打折等作为促销手段只是暂时的、局部的。郑州的房价和一线城市比较，还是处于相对理性，不存在过多的泡沫，所以也不会出现大幅和长期的降价局面。郑州的房价在明年上半年仍会持续寒冷期，在明年年底前后，宏观经济的调整、国家救市政策的影响以及市场的供给关系等因素的影响，会让观望的刚性需求走出观望期，房价会持平一段走势，在未来的两到三年内有一个缓慢复苏调整期，调整后会是更理性的市场，无论从开发商还是购房者都会理性看待房地产市场，盲目拿地、投机炒房的现象会越来越少。

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