房地产市场：四大新趋势显现，每一项背后都有深意
水泥 国是直通车 2024-01-16
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中国楼市如何从旧模式向新模式切换？2024年可能是最为关键的一年。开年仅半月，从国家部委到各地方已经探索推出了一系列新的政策和机制，向稳定楼市和构建新发展模式迈步。
房地产市场上四大新趋势显现，每一项背后都有深意。
其一，精准支持房地产项目融资。
“保交楼”可谓2024年楼市的头等大事之一。如今，在满足房企合理融资需求方面有了新的落地机制。近日，住建部等两部门联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。其中提到，建立由城市政府分管住建的副市长担任组长，属地住建部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制。该机制为房地产项目融资对接搭建平台，向金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目名单，同时，协调机制推动融资条件满足，如对符合条件的房地产项目尽快办理“四证”等。
中指研究院企业研究总监刘水表示，这一机制建立有助于区分集团风险和项目风险，精准支持房地产项目融资。在这一新机制下，一方面，优质房地产项目融资将加快审批流程；另一方面，暂时遇到困难但资金能基本平衡的项目也能通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式获得支持。上述两方面发力，精准支持房地产项目融资，将有助于房地产行业企稳。
其二，多地试点现房销售模式。
经过20多年的高速发展，期房销售制度的弊端不断显现。近年来，越来越多地方在土地出让等环节探索现房销售模式。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，2021年以来，北京、杭州、合肥、西安、宁波、郑州等多地推进现房销售试点。比如：2022年至2023年7月，北京推出的住宅用地中，超半数地块设置了竞现房销售面积环节。去年9月，河北雄安新区宣布取消商品住房预售，实行现房销售。湖南岳阳、浙江衢州、河北唐山、广西柳州等地发布的房地产市场相关政策中也提出鼓励开展商品房现售试点。
这意味着在国内实施30年的期房销售制度开始松动，多地探索从提高预售条件向现房销售转变。当然，这一过程不能一蹴而就。广东省城规院住房研究中心首席研究员李宇嘉指出，从预售制向现房销售模式的转型是一个循序渐进的过程，不仅需要开发商具备更高的运营能力，还需要金融、土地出让等全方位配套政策的支持。他认为，国内城市向现房销售模式的转型过程中，或建立商品房预售和现售并存的渐进过渡模式。
其三，房票安置“重出江湖”。
曾在大规模棚改中扮演重要角色的“房票安置”近期重回人们视野。近日，广州市荔湾区在旧城改造项目中，率先试点推行“房票安置”新模式，发布了第一批“房票”。日前印发的《佛山市国有土地上房屋征收与补偿办法》中也提出，具备实施条件的项目，被征收人可选择房票等方式安置。
所谓“房票”，就是给征迁居民发购房券，持券者可以去指定区域、项目等选房。“房票”制度的推出被视为一种更为快捷、灵活的补偿方式，特别是在当前中国房地产市场从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并存阶段，城市更新的需求日益增长。
中指研究院华南分院院长杨红侠认为，对地方政府而言，“房票”政策有助于加快推进重点片区城市更新改造，同时在一定程度上缓解旧改过程中，地方政府短期财政集中支出的压力。据中指研究院监测，目前已有40多个二三线城市推出房票安置政策，包括郑州、南京、南昌、厦门、贵阳等。
其四，稳定市场，进一步优化房地产政策。
据机构统计，2023年有200余地方出台房地产调控政策超670次。2024年以来，进一步优化房地产政策、稳定市场仍是各城市的重点任务之一。
近日，上海市青浦区、奉贤区出台人才安居新政，有条件地放开外地单身限购，缩短居民购房对社保、个税的年限要求等。在上海金山购买指定楼盘，可享五年免费轨交通勤。广东东莞此前宣布，1月1日起阶段性取消首套住房房贷利率下限。河南洛阳出台十条措施，支持刚性和改善性住房需求，提振房地产市场预期。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，2024年各地房地产相关政策出台仍将保持一定频次。由于多数三四线城市的限制性政策已基本放开，未来或更多通过购房补贴等方式促进需求释放，核心一二线城市政策优化空间相对更大，2024年有望继续调整，预计降低购房成本、降低购房门槛仍是主要方向。
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