上半年仅剩7家千亿房企，“保万海”位居前三，头部阵营央、国企占主力
混凝土 华夏时报 2023-07-05
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日前，多家机构发布了2023年上半年房企销售金额、新增货值等数据榜单。整体来看，房地产市场依然偏弱，百强房企销售数据正逐渐回落。
中指研究院指出，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3个百分点，持续收窄。而整体来看，央、国企已然成为地产舞台上的中心角色。7家千亿房企中，4家为央、国企。
展望下半年，业内人士普遍认为，“一城一策”仍将是调控的主要方向。而对当前的地产行业来说，最重要的是信心与时间。
在6月30日举行的万科股东会上，万科董事会主席郁亮着重强调了对未来的信心。郁亮分析指出，目前市场短期确实有压力，合理的需求没得到释放，成交也没有达到合理的水平，但“我们的行业下有保底线，上有天花板，还是在一个缓慢的复苏过程中”。
“保万海”位居前三
多家研究机构近日公布了1—6月房企销售TOP100榜单。
其中，据中指研究院数据，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3个百分点，持续收窄。
中指研究院企业研究总监刘水向《华夏时报》记者表示，自二季度以来，房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱。步入6月，市场活跃度延续回落态势，端午假期，除个别城市外，各地推盘力度不够大，多地以顺销为主，导致销售额同比大幅下降。
刘水进一步解释说，今年以来，一季度在积压需求释放及前期政策效果逐渐显现等综合因素影响下，房地产市场活跃度明显提升。二季度，积压需求释放结束及政策效应边际减小，需求支撑乏力，行业复苏明显转弱。
克而瑞地产研究中心指出，分梯队来看，企业格局分化加剧，上半年累计业绩增幅较高的企业主要分布在TOP50梯队，其中，央、国企以及部分优质民企表现出较强的抗周期韧性。
从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1—6月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长15.3%至890亿元，TOP20门槛增长4.7%至368.6亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低15.8%和10.8%至216.5亿元和133.3亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期微增1.8%至56.7亿元。
上半年，千亿以上阵营企业仅有7家，较去年同期减少2家，销售额均值1793.7亿元。其中，保利发展、万科、中海地产全口径销售额分别为2366亿元、2018亿元和1784.8亿元，位居前三位。
值得关注的是，在上半年的销售榜单中（全口径），保利发展取代碧桂园成为销售额排行榜的冠军，碧桂园则降至行业第6位，但半年度仍取得了1609亿元的销售额；招商蛇口较上年同期提高一个身位至行业第五。而在TOP10阵营中，建发、滨江取代了去年同期的融创（第7名）、金地（第8名），分别以同比40%、30%以上的增幅强势补位至第9、10位。
整体来看，央、国企已然成为地产舞台上的中心角色。7家千亿房企中，4家为央、国企；亿翰智库数据则显示，TOP30中，上半年销售业绩累计上涨的20家房企中，有16家为央、国企背景，保利置业、联发、国贸的同比涨幅翻倍。
另一方面，从拿地数据来看，房企拿地总体依然较为谨慎，而央、国企同样占据绝对主力。
据克而瑞地产研究中心统计，上半年新增拿地金额TOP100企业中，央、国企拿地金额占百强比重达到60%，城投平台以及民企拿地金额比重则分别是18%和22%。尽管与去年同期相比，民企占比同比增长2个百分点，但“整体来看，受制于资金压力和土拍竞争压力，民企投资复苏仍较弱”。
下半年楼市调控仍着重“一城一策”
展望下半年，中指研究院表示，房企既要做好眼前，也要谋划长远。一方面，把握城市机遇，加快销售回款；投资聚焦高能级城市，区域深耕；充分利用政策支持，在信贷、债券、股权等方面积极融资，保持财务稳健；同时，业务策略要轻重并举，着重发展经营类业务；应用价值工程方法，提升产品力和成本力，进而提升竞争力。
而易居研究院研究总监严跃进认为，从房企销售数据来看，部分中小房企当前资金回笼有一定的压力。
值得注意的是，今年上半年，楼市政策密集出台，“救市”态度明显。据中指研究院统计，2023年上半年全国有超百省市（县）出台政策超300条。而诸葛找房数据研究中心指出，上半年房地产政策环境整体延续宽松态势，“托而不举”的政策导向明显，主要目的致力于救企、救市，促房地产行业回稳，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。
受访人士认为，下半年，政策的松绑仍将维持较高频率。不仅如此，部分重点城市在购房政策限制上还较为严格，相信后续重点城市政策仍有放松空间。
国联证券分析师杨灵修认为，地产行业复苏过程中有波动，根据“因城施策”方针，各地地产政策有望进一步根据当地楼市调整。严跃进则分析指出，根据上半年销售端的数据，以及当前房企仍存债务压力、部分城市二手房挂牌激增等问题还未解决，下半年市场仍需进一步的刺激，“政策的放松是必然的”。
上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，就其个人判断，下半年的楼市调控依然以“一城一策”为主，中央层面的大型政策出台可能性不大。目前，业内最为关心一线城市的放松力度。对于行业而言，这是比较重要的风向标。但短期来看，一线城市直接放松限购限售等的可能性也不是特别大。
一家出险房企内部人士直言，实际上，目前的救市政策对出险房企的拉动作用有限。从企业自身的发展来看，盘活存量项目、加速销售、推动“保交楼”才是当下的重点工作。
克而瑞地产研究中心判断，若7月无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。各城市分化行情预期延续，热点城市和热点项目个数减少，内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。
业内公认，对当前的地产行业来说，最重要的是信心与时间。
在6月30日举行的万科股东会上，万科董事会主席郁亮着重强调了对未来的信心。郁亮分析指出，目前市场短期确实有压力，合理的需求没得到释放，成交也没有达到合理的水平，但“我们的行业下有保底线，上有天花板，还是在一个缓慢的复苏过程中”。
“短期的预期跟市场的氛围可能很多时候是由外部因素所造成的，修复这种市场预期和市场氛围需要一点时间。”郁亮分析道，“但随着外部因素趋于稳定，房地产市场也一定能恢复，恢复到合理成交水平。”
“最重要的还是市场信心。”卢文曦也向《华夏时报》记者表示，从上半年的销售情况来看，一、二线重点城市的销售压力并不大，尤其是一线城市，依然是行业信心所在。“一线城市成交量缩一点，价格稍降一点，只要是在可接受的范围之内，都不是问题”。
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