一退了之？A 股首家退市房企还有超 400 亿债务逾期
混凝土 ZAKER 2023-06-08
从今年4月6日股价低于1元开始，到6月6日被强制退市，历时共2个月，蓝光发展终被强制退市。
6月6日，ST 蓝光因公司股票连续20个交易日收盘价均低于1元，触发交易类强制退市规定，被上交所终止公司股票上市。至此，蓝光发展正式摘牌退市，成为2018年以来，A 股第一家退市房企。
蓝光发展从2015年4月16日在上交所重组上市，到今年6月6日退市，其上市时间 7 年有余。
从昔日四川房企一哥，到债务爆雷、强制退市，蓝光发展的退市在行业中至少有两大警示：
其一，开发商过去数年来依赖 " 高负债、高杠杆、高周转 " 的发展模式已经落幕，在蓝光发展后面还会多家房企陆续退市，也曾是 " 三高 " 模式的典型房企；
其二，出险房企 " 躺平 "，既得不到资本市场的支持，也难以获得政策扶持，只会让公司进入恶性循环，只有积极化债、保交楼、保施工，给投资方、购房者一个合格的交代，才是出险房企应该做出的选择。
虽然很难，但作为曾经吃尽了行业和政策红利的房企，应该在这个时候更负责任一些，而不是拖欠几百亿的债务和多个城市的开发项目，一退了之。
01 退市根源：债务爆雷、资金链断裂
蓝光发展起家于四川成都，2012年开始向全国多个城市拿地扩张，2015年实现借壳上市，随后开启高速扩张模式，频频高价拿地，一度成为四川房企一哥。
2019年9月20日 , 蓝光发展正式入驻上海运营总部 , 形成 " 上海 + 成都 " 双总部发展格局。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析指出，蓝光发展在规模快速扩张的同时，业绩以及利润率却在下滑，负债规模也持续走高，尤其是近几年来，在疫情黑天鹅因素以及行业下行等多重压力下，其高杠杆、高周转、高负债模式的弊端加速暴露，加上企业没有及时调整战略部署，危机持续蔓延。
债市观察梳理数据发现，蓝光发展年度销售额从2015年上市时的约182亿元，到2019年约1015亿元，突破千亿销售只用了四年时间，其中2016年到2018年，三年平均年增长率高达68%。
销售额快速增长的原因是蓝光发展通过高负债收购更多的土储，数据显示，从2017年到2020年，蓝光发展的拿地金额从 225 亿元增加至 529 亿元，而 2018 年到 2020 年这三年的新增土储分别是 1496 万平米、1121 万平米和 962 万平米，年均新增土储超千万平米。
与土储同步快速增加的是负债，据媒体报道，2015-2020 年蓝光发展有息债务总额从 172 亿元上涨至 729.85 亿元，呈逐年攀升态势。
持续增加的负债让蓝光发展的资金链岌岌可危。
2021 年 7 月，蓝光发展首次宣布债务逾期，而在 " 官宣爆雷 " 之前，蓝光发展已经出售了旗下医药和物业板块资产，合计出售金额约 58.64 亿元，并转让了旗下至少 4 个项目的股权，但仍填不上债务窟窿，可见蓝光发展的资金链有多紧张。
来源：企业预警通数据企业预警通数据显示，蓝光发展 2015 年上市后，其 2016 年 ~2020 年的总负债几乎每年都保持在 30% 以上（只有 2017 年约为 28%）的增幅。
其中，蓝光发展在 2018 年总负债同比大增 62.46%，首次突破 1000 亿元，达到约 1237 亿元；2019 年 ~2020 年的总负债增幅均超过 30%，2020 年负债达到历史峰值的 2118.68 亿元。
02 " 躺平 " 不可取，超 400 亿债务逾期
中指研究院企业研究总监刘水分析称，对出险房企来说，退市对公司的影响主要在融资、估值和销售三方面，其中：
融资：退市将使公司融资渠道受限，增加公司资金链紧张的风险，影响公司投资活动；
估值：退市将使公司价值的估值降低，股东利益受到损害，影响投资人信心；
销售（更为严重）：退市后公司的声誉受损，从而拖累品牌和产品的美誉度、忠诚度，对项目销售产生不利影响。
刘水认为，目前港股多家房企停牌或面临清盘呈请，也将对债务重组、销售和再融资产生不利影响。
更有业内人士认为，蓝光发展被退市后，融资难度升级，加上销售端失力、高额负债压顶，可能会面临破产重组。
债市观察了解，蓝光发展债务爆雷后，债务重组一直没有得到妥善解决，同时也缺乏外部战投等相关资本方介入，导致公司股价持续下跌，最终被上交所终止上市。
来源：蓝光发展官网分析师陈霄认为，官宣债务违约后，蓝光发展虽然也曾采取出售项目、引入战投等方式自救但，是为时已晚、效果甚微。
截止 2023 年 5 月 15 日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计 425.56 亿元，包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式。
而蓝光发展化债的进度，仍然是 " 积极协调解决方案 "，并没有实质解决方案。
刘水分析认为，出险房企要避免退市，首先应该尽快达成债务重组方案，恢复企业正常经营，依靠经营回血来化解退市风险。
在所有避免退市的措施中，债务重组是核心举措。
" 出险房企特别是实际控制人或大股东要积极自救，采取处置资产、增加股东借款、股东注资、股东担保等措施，取信于债权人。" 刘水认为，出险房企应统筹考虑自身资产和债务情况，制定切实可行的回款计划，盘活存量项目，保交楼，使债权人增强信心，债务重组方案早日通过并且落地，企业最终恢复正常经营，达到正向循环的效果。
同样是出险房企，融创、佳兆业等房企已经有部分项目获得纾困基金或国企入股合作，保交楼是底线，这个底线不仅是房企的责任底线，也是房企现金流的底线。
目前，国内房企在沪深两市以及港股市场共有 9 家房企被实施退市风险警示，其中包括嘉凯城、泛海控股、宋都股份、中天金融等；另有 20 家房企停牌（其中港股共有 18 只内房股停牌）。根据港交所上市规定，如果上市公司停牌超 18 个月，也将触发退市机制。
在蓝光发展之前，有房企中弘股份在 2018 年 10 月退市，原因也是 "1 元面退 "；今年 4 月，港股房企新力控股因停牌超过 18 个月退市。
在蓝光发展之后，也还会有房企继续退市。
刘水认为，如果房地产市场及房企经营短期没有明显改善，这些房企面临退市或不可避免。
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