单价8万楼盘外墙多处不平、地库渗水，当地住建局已介入
混凝土 新京报 2023-05-05
近日，广州天河壹品的多位购房人反映：“天河壹品交房不到半年，有部分楼栋外墙出现鼓包不平、墙皮脱落等问题，此外还有地库出现大面积漏水、渗水。”
据了解，目前，广州市天河区住房建设和园林局（简称“天河区住建园林局”）等部门已经介入调查处理此事。而天河壹品项目的开发商表示，正在对购房人所反映的部分问题进行整改，但尚未给出具体明确的处理方案。
焦点1：
部分楼栋外墙出现质量问题？开发商称“不平整属于工艺、观感等问题”
据天河壹品的部分购房人介绍，天河壹品位于广州市天河区车陂街道，于2021年开盘，开盘时的均价约为8万元/平方米。该项目的开发商为广州市城德房地产开发有限公司（简称“广州城德”）。
新京报记者通过企查查平台获悉，广州城德由广州珠江实业集团有限公司和广州市城市建设投资集团有限公司持股。
“我们是在2022年底收房的，交房不到半年时间，就发现这个楼盘的质量与购买的价格并不匹配。从我家的阳台往外看，可以看到一整面外墙出现了多处空鼓和起皮，肉眼可见存在不平整的情况。”天河壹品的购房人李月（化名）说。
根据部分业主提供的照片和视频，新京报记者发现天河壹品的多栋楼外立面出现起皱、鼓包的现象，有一些墙面还出现了掉漆、裂纹以及墙皮脱落。
部分购房人表示，天河壹品有多栋楼的外立面出现了起皱、鼓包等现象。受访者供图
“在部分购房人的多次反映之下，开发商先后几次对外墙进行了修补，铲平了一些不平整的墙面，并进行了维修。”李月称。
对于开发商的上述处理方案，一些购房人并不认可，他们表示：“如果不对外墙进行彻底处理，只是‘小修小补’解决不了问题。”
今年3月底，广州城德出具了一份由第三方机构出具的外墙检测报告。该机构检测抽样了天河壹品一期1-6楼墙面的平整度情况，结果显示所有样本均满足规范允许偏差要求，合格率为100%。
4月24日，广州市天河区住建园林局就购房人反映的天河壹品房屋质量及物业服务的有关问题复函表示，在外墙质量问题方面，经核查，该项目外立面施工符合设计图纸要求，验收程序资料齐全，第三方平整度检测评定技术报告显示立面垂直度及平整度均满足规范允许偏差要求。对于外墙肉眼观感不平整的情况，该局已督促开发商尽快出具处理方案，待双方协商达成一致意见后进行落实。对于内外墙的质量问题，开发商已承诺加强排查，全面整改。
为了进一步了解此事处理进展，新京报记者以购房人身份与广州城德方面取得联系，相关负责人回复称：“我们正在与政府相关部门进行沟通，已经安排人员进行处理，必定是人工操作施工，确实出现了一些不平整的问题，但施工满足国家规范，属于工艺、观感等问题。”
对于下一步的处理办法，上述负责人表示：“待征询政府主管部门的意见之后，才能出具确定的处理方案，再进行公布。”
对于这些问题，部分购房人认为，开发商应对外墙装饰抹灰工程进行全面检测并整改，需明确产生不平整等问题的原因，以及能彻底解决的整改方案。对外墙装饰抹灰工程进行全面检测并整改满足相关规范要求。整改方案的商讨及制定过程，应由业主代表实时参与及审核确认，由业主签字同意后方可实施。
从行业规范方面来看，柏涛建筑设计（北京）有限公司董事、执行总经理刘仙海介绍， 根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2018）规定，抹灰层与基层之间及各抹灰层之间应粘结牢固，抹灰层应无脱层和空鼓，面层应无爆灰和裂缝；普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分隔缝应清晰；抹灰分隔缝的设置应符合设计要求，宽度和深度应均匀，表面应光滑，棱角应整齐；水性涂料涂饰工程应粘结牢固，不得漏涂、透底、开裂、起皮和掉粉；复层涂料的涂饰质量颜色应均匀一致，光泽基本均匀，不允许出现咬色和反碱，喷点疏密程度应均匀，不允许连片。
4月26日，广州市天河区住建园林局相关工作人员就此事回复记者称：“现在这个项目有些墙的观感还是有问题的，我们要求开发商进行维修整改，尤其一些脱皮、破损本身就属于一种质量问题，肯定会要求开发商按照质量问题维修。”
焦点2：
车库大面积渗水？开发商称“安排专业施工单位进行维修”
除外墙问题外，部分购房人在最近发现了新问题。据部分购房人介绍，天河壹品地下工程出现大面积漏水、渗水，地下工程墙壁有大片的水渍，地下工程局部抹灰因长期受水渍浸泡，已出现大面积脱落。部分地方经过开发商抢救式修复之后，大面积污浊，大面积色差。同时，地下工程墙壁已出现开裂现象，严重影响地下工程及地上建筑主体安全。
部分购房人提出，因地下工程出现大面积漏水、渗水，要求开发商对地下工程及相关隐蔽工程进行检测与整改。在购房人与质监站的共同监督下，委托有资质的专业机构对地下工程进行评估，确认地基及结构基础是否存在安全隐患，地下工程长期大面积的漏水与渗水是否对建筑主体结构造成影响。对地下工程所用混凝土进行检测，核定混凝土抗渗等级是否满足规范要求。全面检查整改地下工程墙面、顶板等是否存在裂缝，检查地工程防水是否符合相关规范要求。
广州城德的相关负责人表示：“对于车库渗水等问题，公司会安排专业施工单位进行维修，肯定能堵住漏水点。”
从行业规范角度来看，刘仙海表示，根据《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2011）规定，地下工程防水等级2级规定不允许漏水，结构表面可有少量湿渍。房屋建筑地下工程总湿渍面积不大于总防水面积 （包括顶板、墙面地面）的1‰;任意100平方米防水面积上的湿渍不超过2处，单个湿渍的最大面积不大于0.1平方米。
对此，广州市天河区住建园林局的相关工作人员就此事回应记者时表示：“现在主要用堵漏的工艺进行维修，但不是看到哪里漏水就堵哪里，要有一个比较周全的处理方案。我们正在跟踪处理此事，已经要求开发商进行审查，出具全面具体的专项处理方案。同时，也要求设计单位对房屋结构安全出具意见。”
律师：
竣工验收备案不等于房子一定合格
对于上述购房人所反映的情况，广东合邦律师事务所杨登基律师表示，现在天河壹品存在的主要问题是房屋质量问题发生的原因以及解决房屋质量问题的办法。建议相关各方达成一致意见，并就上述两个问题共同委托第三方机构进行检测。
据杨登基律师介绍，一般情况下，取得建设工程竣工验收备案等证件只是交付房屋的法定条件。但是，这并不代表建设工程竣工验收备案等证件不能被推翻。如果房屋存在严重质量问题，购房人可以向法院提起诉讼，并且申请质量检测鉴定。
“如果经检测鉴定房屋存在重大不合格的问题，购房人可以要求解除合同并赔偿损失。但是，如果房屋仅存在质量瑕疵问题，应由开发商在保修期内负责维修。”杨登基律师表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
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