积极稳妥化解房地产风险加快构建房地产发展新模式

水泥央广网 2023-12-13

中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。在备受关注的房地产市场走向方面，会议强调，明年要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士纷纷表示，此次中央经济工作会议，对房地产明显更为重视，政策多管齐下，房地产市场部分短期问题有望逐步得到解决。

会议提到了什么？

此次中央经济工作会议，对2024年房地产领域工作的开展，进行了明确的定调。

会议指出，要持续有效防范化解重点领域风险。

要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。

积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。

释放了哪些信号？

自2023年10月末，中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，11月以来多部委召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。

根据中指监测，2023年11月，房地产企业债券融资总额为412.8亿元，环比增长49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初显。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，中央金融工作会议和中央经济工作会议这两个重要的会议上，都明确给出了“一视同仁”的提法。具体的推进路径是，银行层面要建立基于项目现金流分析的贷款决策机制，去掉所有制歧视的有色眼镜。同时房地产企业要在财务信息披露上面打消金融机构的担心，从而将白名单和三个不低于能够推进下去。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”若能实质性落地将有助于改善企业融资环境。

同时，会议高度关注“三大工程”建设以及房地产新模式的建立。

2023年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，国常会亦先后审议通过了“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造和保障性住房建设的相关指导意见。

李宇嘉表示，“三大工程”既是新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。这“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。

“其中的城中村改造，解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题；‘平急两用’公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。本质上，新时期住建系统的三大工程，都是在供给侧改革做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。”李宇嘉补充道。

明年市场将如何发展？

58安居客房产研究院分院院长张波分析称，中央经济工作会议强调明年要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，预计明年在加大对房企融资支持的基础上，还会增强对民企信用水平评价，采取包括进一步探索有效增信措施，丰富信用保护工具，适度扩大民企债券融资工具适用范围等具体措施。同时会将房企融资和预售资金监管统筹考量，探索更为灵活的方案在保障预售资金安全的前提下，将资金效力更大发挥。

在陈文静看来，2024年预计“三大工程”配套政策将加快落实：城中村改造因城施策实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产企稳。值得注意的是，2024年是城中村改造的启动之年，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。

“保障房实施策略有望逐渐明晰，配售型保障房供给量将有所增加，保障房‘保基本需求’，市场化的商品房满足多层次住房需求下，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力，这也给开发企业提供了新的经营思路。‘平急两用’或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，也将对房地产投资产生积极带动作用。”陈文静称。

陈文静还告诉记者，化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售市场好转仍需要需求端政策继续托底发力，预计2024年一线城市将继续优化限购政策，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

张波说：“预计未来保障性住房建设开发节奏会进一步加快，推进保障性住房发展的新模式将是下一轮房地产周期的重要举措。明年更多城市将加快保障性租赁住房的推进节奏，通过多渠道共建的方式，实现多样化、高品质保租房不断面市，以更好实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求的市场发展模式，完善租购并举的住房制度。”

编辑：李晓东

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